O essencial
A legislação de alojamento local em Portugal assenta no Decreto-Lei n.º 128/2014, republicado pelo Decreto-Lei n.º 76/2024 em vigor desde 1 de novembro de 2024. Esta alteração revogou as medidas do programa Mais Habitação, tornando os registos permanentes e transmissíveis com o imóvel, e transferiu a competência regulatória para os municípios, que podem designar áreas de contenção e de crescimento sustentável por freguesia. Para operar legalmente, é obrigatório o registo no RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local), a subscrição de seguro de responsabilidade civil com capital mínimo de 75.000 € por sinistro, a afixação de placa identificativa, a disponibilização do livro de informações e a comunicação de hóspedes à AIMA via SIBA. Os rendimentos estão sujeitos a IRS e, para operadores com volume de negócios anual acima de 15.000 €, ao regime normal de IVA.
A legislação de alojamento local em Portugal assenta num único diploma: o Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, republicado na íntegra pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, em vigor desde 1 de novembro de 2024. Este diploma define o regime jurídico da actividade, os requisitos dos estabelecimentos, as obrigações dos operadores e as competências dos municípios.
Este guia reúne o quadro legal completo: o que diz a lei, o que mudou com o DL 76/2024, quais as obrigações em vigor, e o que acontece em caso de incumprimento.
O regime jurídico do alojamento local
O DL 128/2014 define alojamento local como a prestação de serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração, em estabelecimentos que não reúnam os requisitos legais para empreendimentos turísticos. A distinção é relevante: um AL não é um hotel nem uma pensão. Está sujeito a registo, não a licença de empreendimento turístico.
A lei define cinco modalidades de alojamento local:
| Modalidade | Descrição | Capacidade máxima |
|---|---|---|
| Moradia | Unidade habitacional autónoma (vivenda) | 9 quartos / 27 hóspedes |
| Apartamento | Fracção autónoma em edifício | 9 quartos / 27 hóspedes |
| Estabelecimento de hospedagem | Conjunto de quartos ou unidades (inclui guesthouse) | 9 quartos / 27 hóspedes |
| Quartos | Quartos na residência principal do proprietário | Máx. 3 quartos |
| Hostel | Inclui dormitórios; requisitos específicos | Sem limite de capacidade |
A capacidade máxima de 27 hóspedes foi reduzida pelo DL 76/2024 (antes: 30 hóspedes). Até 50% das camas fixas podem ser complementadas por camas convertíveis ou suplementares.
Para hostels situados em propriedade horizontal, a comunicação prévia deve incluir ata da assembleia de condóminos que autoriza a instalação.
O que mudou com o Decreto-Lei n.º 76/2024
O Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024, introduziu a sexta alteração ao DL 128/2014 e revogou as medidas mais restritivas do programa “Mais Habitação” (Lei n.º 56/2023). As mudanças com mais impacto para os operadores:
Registo transmissível
O registo de alojamento local deixou de ser pessoal e intransmissível. Desde novembro de 2024, o número de registo RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local) acompanha o imóvel quando este muda de proprietário, sem necessidade de nova comunicação prévia. Esta mudança aumenta o valor dos imóveis com registo activo, uma vez que o comprador herda o histórico de registo.
Em áreas de contenção, os municípios podem impor condições à transmissibilidade. As excepções obrigatórias são: herança, transmissão gratuita entre cônjuges, ascendentes e descendentes, e partilha por divórcio ou dissolução de união de facto.
Fim das restrições do programa Mais Habitação
O programa “Mais Habitação” (Lei n.º 56/2023) tinha introduzido três medidas que afectaram significativamente o sector:
- Prazo de validade de 5 anos para os registos existentes, com necessidade de renovação
- Suspensão nacional de novos registos de apartamentos
- Taxa extraordinária sobre a actividade de alojamento local (CEAL)
Todas estas medidas foram revogadas pelo DL 76/2024. Os registos voltaram a ter duração indefinida, os novos registos de apartamentos são novamente permitidos (sujeito a regulamento municipal), e a taxa extraordinária foi eliminada.
Poderes regulamentares municipais
Em vez de uma regulação nacional uniforme, o DL 76/2024 transfere para os municípios o poder de regular o AL no seu território. Os municípios com mais de 1.000 registos devem deliberar, no prazo de 12 meses, sobre se aprovam ou não um regulamento municipal. Durante esse período, podem suspender novos registos.
Os municípios que aprovem regulamento podem designar um “provedor do alojamento local”, com funções de mediação entre operadores, condóminos e o município.
Áreas de contenção e de crescimento sustentável
Os municípios podem designar duas categorias de zona por freguesia ou área geográfica:
- Áreas de contenção — onde a densidade de AL justifica restrições a novos registos. Em contenção, o prazo de oposição municipal ao registo sobe para 90 dias (em vez de 60).
- Áreas de crescimento sustentável — onde se aplicam requisitos adicionais de conservação (mínimo estado médio) e eficiência energética (mínimo classe D).
Estas designações têm de ser reavaliadas a cada 3 anos (antes: 2 anos). Para saber se um imóvel está em área de contenção, consulte os artigos específicos sobre as zonas de contenção no Porto e as zonas de contenção em Lisboa.
Condomínios: novos limiares de oposição
O regime de oposição condominial ao AL foi reformulado. Os dois cenários possíveis:
| Situação | Deliberação necessária |
|---|---|
| Proibir o AL em todo o prédio | 2/3 da permilagem do condomínio |
| Opor-se a uma fracção específica | Mais de metade da permilagem + prova de perturbação reiterada e comprovada |
Quando o condomínio apresenta oposição a uma fracção específica, a câmara municipal tem 60 dias para conduzir um processo de negociação assistida pelo provedor do alojamento local. Só se o acordo for inviável haverá cancelamento do registo. Para mais detalhe sobre estes processos, consulte o guia sobre alojamento local em condomínios.
Tabela resumo das principais mudanças
| Matéria | Antes (DL 128/2014 + Lei 56/2023) | Depois (DL 76/2024, desde 01/11/2024) |
|---|---|---|
| Transmissibilidade do registo | Pessoal e intransmissível | Transmissível com o imóvel |
| Prazo de validade do registo | 5 anos (renováveis) | Duração indefinida |
| Novos registos de apartamentos | Suspensos a nível nacional | Permitidos (sujeito a regulamento municipal) |
| Taxa extraordinária (CEAL) | Aplicável | Revogada |
| Capacidade máxima | 30 hóspedes | 27 hóspedes e 9 quartos |
| Reavaliação de áreas de contenção | De 2 em 2 anos | De 3 em 3 anos |
| Proibição condominial (todo o prédio) | Maioria simples da permilagem | 2/3 da permilagem |
Requisitos legais obrigatórios
O DL 128/2014 define as obrigações que todos os estabelecimentos de alojamento local devem cumprir, independentemente da modalidade. Agrupam-se em cinco áreas:
Registo no RNAL
O registo é obrigatório antes de receber o primeiro hóspede. Realiza-se através de uma comunicação prévia com prazo, submetida no Balcão Único Eletrónico (BUE) em ePortugal.gov.pt. O número de registo RNAL é atribuído automaticamente no momento da submissão. O guia completo sobre o registo de alojamento local (RNAL) explica cada passo, os documentos necessários e os prazos de oposição municipal.
Seguro de responsabilidade civil
É obrigatório um seguro de responsabilidade civil com capital mínimo de 75.000 € por sinistro, ao abrigo da Portaria n.º 248/2021, de 29 de junho. Para imóveis em propriedade horizontal, é também obrigatório seguro de incêndio. O comprovativo do seguro deve ser enviado ao município via BUE. Qualquer renovação ou alteração tem de ser comunicada no prazo de 10 dias. O guia sobre o seguro obrigatório de alojamento local cobre os requisitos e o processo de submissão.
Placa identificativa
Todos os AL — excepto moradias isoladas — são obrigados a afixar uma placa identificativa na entrada, ao abrigo da Portaria n.º 262/2020, de 6 de novembro. As especificações estão fixadas em lei: acrílico cristal transparente extrudido, 10 mm de espessura, 200×200 mm, letra Arial cor azul Pantone 280, instalada a 50 mm da parede com parafusos de inox. O guia sobre a sinalética e placa de alojamento local cobre requisitos, medidas e onde adquirir.
Livro de informações e livro de reclamações
O livro de informações é obrigatório ao abrigo da Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto e deve estar disponível em português, inglês e na língua predominante dos hóspedes. O livro de reclamações é obrigatório ao abrigo do Decreto-Lei n.º 156/2005. O guia sobre o livro de informações do alojamento local explica o conteúdo obrigatório, os idiomas exigidos e os formatos aceites.
Comunicação de hóspedes via SIBA
O operador tem obrigação de comunicar os dados de identificação de cada hóspede à AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo) através do sistema SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento), no prazo de 3 dias úteis a partir do check-in. Esta obrigação substituiu a comunicação ao SEF (extinto em outubro de 2023).
Fiscalidade: o enquadramento geral
Os rendimentos de alojamento local são sujeitos a IRS. O enquadramento mais comum é a Categoria F (rendimentos prediais), quando a actividade não é exercida em nome empresarial. Operadores com actividade regular ou que superem determinados limiares são tributados em Categoria B. A isenção de IVA aplica-se a operadores com volume de negócios anual igual ou inferior a 15.000 €; acima deste limiar entra em vigor o regime normal de IVA. O código de actividade económica (CAE) obrigatório para registar um AL é o 55201 — o guia sobre o CAE de alojamento local explica como activar junto da Autoridade Tributária.
Fiscalização e coimas
A fiscalização do regime de alojamento local é partilhada entre três entidades: a ASAE (Autoridade de Segurança Alimentar e Económica), a câmara municipal e a Autoridade Tributária (AT). A ASAE e o município fiscalizam o cumprimento das obrigações operacionais; a AT fiscaliza as obrigações fiscais.
O incumprimento do regime de alojamento local pode resultar em sanções aplicadas pela ASAE ou câmara municipal, incluindo encerramento do estabelecimento e suspensão da actividade por até 2 anos, ao abrigo do artigo 24.º do Decreto-Lei n.º 128/2014.
O que deve saber
- Diploma base: DL n.º 128/2014, republicado pelo DL n.º 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024.
- Registo: Obrigatório antes de abrir. O número RNAL é atribuído automaticamente na submissão da comunicação prévia via ePortugal.gov.pt.
- Transmissibilidade: Desde novembro de 2024, o registo acompanha o imóvel na venda, sem nova comunicação prévia.
- Seguro: Responsabilidade civil obrigatória, mínimo 75.000 € por sinistro (Portaria n.º 248/2021).
- Mais Habitação revogado: O prazo de validade de 5 anos, a suspensão nacional de registos e a CEAL foram eliminados em novembro de 2024.
Da lei à operação
O quadro legal do alojamento local em Portugal é hoje mais estável do que foi entre 2023 e 2024, quando as restrições do programa Mais Habitação criaram incerteza no sector. Com o DL 76/2024, os registos voltaram a ser permanentes e transmissíveis, e a regulação passou para os municípios, que têm de deliberar expressamente sobre as regras locais.
Para quem quer abrir um alojamento local em Portugal, o passo inicial é o registo no RNAL — mas o cumprimento das obrigações legais não termina aí. Seguro, placa, livro de informações e comunicação de hóspedes são obrigações contínuas que requerem atenção ao longo de toda a operação.
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Perguntas Frequentes
Sim. Desde 1 de novembro de 2024, com o Decreto-Lei n.º 76/2024, o número de registo RNAL acompanha o imóvel quando muda de proprietário, sem necessidade de nova comunicação prévia. Em áreas de contenção, os municípios podem impor condições à transmissibilidade.
É obrigatório um seguro de responsabilidade civil com capital mínimo de 75.000 € por sinistro, ao abrigo da Portaria n.º 248/2021. Para imóveis em propriedade horizontal é também obrigatório seguro de incêndio. O comprovativo deve ser enviado ao município via BUE, com comunicação de qualquer renovação no prazo de 10 dias.
São zonas designadas pelos municípios onde a densidade de alojamento local justifica restrições a novos registos. Em áreas de contenção, o prazo de oposição municipal a novos registos sobe para 90 dias (em vez de 60). Os municípios são obrigados a reavaliar estas designações de 3 em 3 anos.
A lei prevê cinco modalidades: moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem (inclui guesthouses), quartos na residência principal do proprietário (máximo 3 quartos) e hostel. Com excepção da modalidade quartos, todas têm capacidade máxima de 9 quartos e 27 hóspedes.
O DL 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024, revogou as medidas do programa Mais Habitação: eliminou o prazo de validade de 5 anos dos registos, reabriu os novos registos de apartamentos e extinguiu a taxa extraordinária CEAL. Tornou também os registos transmissíveis com o imóvel e delegou a regulação detalhada nos municípios.
Depende do volume de negócios. Operadores com faturação anual igual ou inferior a 15.000 € estão isentos de IVA. Acima deste limiar, aplica-se o regime normal de IVA à taxa de 6% sobre prestações de alojamento. Em caso de dúvida, consulte um contabilista.