O essencial
Registar um alojamento local em Portugal não exige licença: o processo é feito por comunicação prévia com prazo ao município, inteiramente online no ePortugal.gov.pt, e o número do Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) é atribuído automaticamente no momento da submissão. Antes de submeter, é necessário ter o código de actividade económica CAE 55201 activo nas Finanças e um seguro de responsabilidade civil com capital mínimo de 75.000 euros por sinistro. Após a submissão, o município tem 60 dias para se opor (90 dias em áreas de contenção); sem oposição, o registo fica deferido tacitamente. Desde novembro de 2024, o Decreto-Lei n.º 76/2024 tornou os registos transmissíveis e de duração indefinida, eliminando o prazo de validade de 5 anos e as restrições do programa Mais Habitação.
Cada ano, dezenas de milhares de proprietários em Portugal começam a explorar o alojamento local (AL). O passo obrigatório antes de receber o primeiro hóspede é o registo no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Sem ele, a actividade é ilegal e sujeita a contraordenação grave.
Este guia cobre o processo completo: o que preparar, como submeter a comunicação prévia e o que acontece depois — incluindo o que mudou com o Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024.
Registo e RNAL: o que é (e o que não é uma licença)
O alojamento local não precisa de licença de empreendimento turístico. O que a lei exige é um registo, feito por comunicação prévia com prazo ao município.
O Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) é a base de dados gerida pelo Turismo de Portugal, I. P., onde ficam inscritos todos os estabelecimentos de AL do país. O número de registo RNAL, atribuído automaticamente pelo Balcão Único Eletrónico (BUE) quando o pedido é submetido, é o único documento legal exigível para abrir ao público. Está previsto no artigo 7.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, republicado pelo Decreto-Lei n.º 76/2024.
A distinção importa na prática. Muitos proprietários procuram “licença de alojamento local” porque é esse o vocabulário em circulação. Não existe tal documento. O que existe é o número RNAL, emitido após comunicação prévia sem oposição municipal.
O registo pode ser consultado publicamente em rnt.turismodeportugal.pt.
Quem precisa de fazer o registo — e quando
Qualquer titular que explore um estabelecimento de alojamento local está obrigado a registar o imóvel antes de receber o primeiro hóspede. Esta obrigação aplica-se a todas as modalidades de AL e em todo o território nacional.
A ausência de registo é uma contraordenação grave. O município comunica o facto à Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE), que pode aplicar coima e ordenar o encerramento imediato do estabelecimento. Em caso de reincidência, a actividade pode ser suspensa até dois anos.
O registo é feito pelo titular da exploração. Pode ser o proprietário do imóvel ou um terceiro que explora o AL com autorização. Se houver mudança de titular, o registo é actualizado no BUE.
Modalidades de alojamento local e capacidade máxima
O Decreto-Lei n.º 128/2014 define cinco modalidades de AL. A modalidade escolhida no registo determina os requisitos a cumprir e a placa identificativa obrigatória.
| Modalidade | O que é | Capacidade máxima |
|---|---|---|
| Moradia | Espaço habitacional autónomo (vivenda) | 9 quartos / 27 utentes |
| Apartamento | Fracção autónoma em propriedade horizontal | 9 quartos / 27 utentes |
| Estabelecimento de hospedagem | Conjunto de quartos ou unidades | 9 quartos / 27 utentes |
| Quartos | Quartos na habitação própria do proprietário | Máximo 3 quartos |
| Hostel | Inclui dormitórios; requisitos específicos | 9 quartos / 27 utentes |
A capacidade máxima de 9 quartos e 27 utentes foi reduzida pelo Decreto-Lei n.º 76/2024 (o regime anterior previa 30 utentes). É ainda possível instalar camas suplementares ou convertíveis até 50% do número de camas fixas.
Para hostels situados em propriedade horizontal, a comunicação prévia deve incluir ata da assembleia de condóminos que autoriza a instalação.
O que preparar antes de submeter
Há três requisitos a ter prontos antes de abrir o formulário no ePortugal.
CAE 55201 activo nas Finanças
O registo de AL exige actividade económica declarada. O código de actividade económica correcto para alojamento local é o CAE 55201. Se ainda não está activo, é o primeiro passo a dar — o processo é gratuito e online no Portal das Finanças. O guia completo sobre como activar o CAE para alojamento local explica o processo em detalhe.
Seguro de responsabilidade civil válido
É obrigatório ter um seguro de responsabilidade civil com capital mínimo de 75.000 euros por sinistro, ao abrigo da Portaria n.º 248/2021. Para moradias e apartamentos em propriedade horizontal, é também obrigatório um seguro de incêndio. O comprovativo do seguro tem de ser submetido ao município via gov.pt. O guia sobre o seguro de responsabilidade civil obrigatório para alojamento local cobre os requisitos e como submeter o comprovativo.
Documentos do imóvel
- Identificação do titular (NIF, Cartão de Cidadão ou documento equivalente)
- Caderneta predial ou planta do imóvel
- Título de utilização habitacional (certidão da câmara ou caderneta)
- Para hostels em condomínio: ata da assembleia de condóminos
O titular pode dispensar a apresentação de documentos que já estejam na posse de serviços públicos, desde que autorize o município a obtê-los através da Plataforma de Interoperabilidade da Administração Pública.
Como fazer o registo: passo a passo
O processo decorre inteiramente online, em ePortugal.gov.pt.
Passo 1 — Autenticação
Aceder ao portal com Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão.
Passo 2 — Localizar o serviço
No menu “Espaço Empresa” > “Balcão do Empreendedor”, pesquisar “alojamento local” e seleccionar o município onde o imóvel se localiza.
Passo 3 — Preencher o formulário
O formulário pede:
- Identificação do titular e do estabelecimento
- Endereço completo do imóvel
- Modalidade (moradia, apartamento, quartos, etc.)
- Capacidade máxima de hóspedes
- Data de abertura prevista
Passo 4 — Carregar documentos
Fazer upload dos documentos necessários em formato digital (PDF).
Passo 5 — Submeter a comunicação prévia com prazo
Após a submissão, o Balcão Único Eletrónico atribui automaticamente um número de registo RNAL. Este número fica registado no sistema e a comunicação é encaminhada para o município territorialmente competente.
O número RNAL é imediatamente válido para identificar o estabelecimento. A comunicação prévia não precisa de aprovação expressa: se o município não se opuser dentro do prazo legal, o registo fica deferido tacitamente.
Prazos após a submissão
Após a comunicação prévia, o município dispõe de um prazo para se opor ao registo. Os prazos diferem consoante o imóvel se situe ou não numa área de contenção.
| Situação | Prazo de oposição | Prazo de vistoria |
|---|---|---|
| Fora de área de contenção | 60 dias | 90 dias |
| Em área de contenção | 90 dias | 60 dias |
Os prazos de oposição e de vistoria são inversos entre si — uma diferença pouco conhecida que pode surpreender quem espera lógica simétrica. Nas áreas de contenção, o município tem mais tempo para avaliar a oposição (90 dias), mas realiza a vistoria mais depressa (60 dias). Fora das zonas de contenção é o contrário: oposição em 60 dias, vistoria em 90 dias.
Estes prazos estão fixados no artigo 6.º, n.º 9 (oposição) e no artigo 8.º, n.º 1 (vistoria) do Decreto-Lei n.º 128/2014, na redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 76/2024.
Se não houver oposição dentro do prazo, o registo fica deferido tacitamente e o número RNAL mantém-se válido.
Em qualquer fase do processo, o titular pode solicitar uma vistoria pelos serviços municipais para revisão de uma decisão de oposição. Esta vistoria tem custos a suportar pelo requerente.
O que mudou com o DL 76/2024
O Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024, trouxe alterações significativas ao regime do alojamento local em Portugal.
Registo transmissível
Antes, o registo era pessoal e intransmissível. Agora funciona como uma “licença” que acompanha o imóvel. Quando o proprietário vende o apartamento, o registo RNAL pode ser transferido para o comprador sem necessidade de novo processo de comunicação prévia. Esta mudança aumenta o valor dos imóveis com AL registado, pois o comprador herda não só o imóvel mas também o historial de registo.
Em áreas de contenção, o município pode estabelecer limitações à transmissibilidade. Há excepções obrigatórias: sucessão hereditária, transmissão gratuita entre cônjuges, descendentes e ascendentes, e casos de divórcio ou dissolução da união de facto.
Eliminação das restrições do Mais Habitação
O programa Mais Habitação (Lei n.º 56/2023) tinha introduzido medidas restritivas: prazo de validade de 5 anos para os registos existentes, suspensão nacional de novos registos de apartamentos e contribuição extraordinária sobre exploração de AL (CEAL). Todas estas medidas foram revogadas pelo DL 76/2024.
Municípios com mais de 1.000 registos
Municípios que ultrapassem os 1.000 estabelecimentos de AL registados têm 12 meses para deliberar sobre a criação de regulamento municipal próprio, ao abrigo do artigo 4.º do DL 128/2014.
Provedor do alojamento local
O regulamento municipal pode criar a figura do provedor do alojamento local, com funções de mediação entre titulares de AL, condóminos e o município.
Na HostWise, acompanhamos os proprietários no processo de registo e na conformidade legal contínua. Quando um imóvel novo entra no portfólio, verificamos se o registo RNAL está activo e actualizado antes de o colocar nas plataformas.
Obrigações após o registo
Ter o número RNAL não esgota as obrigações legais. Há quatro áreas a manter em dia após o registo.
Comunicação de hóspedes via SIBA
O titular de AL é obrigado a comunicar os dados de identificação dos hóspedes à Agência para a Integração, Migrações e Asilo (AIMA) através do sistema SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento), no prazo de 3 dias úteis após a chegada de cada hóspede. Esta obrigação substituiu a comunicação ao SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras), extinto em outubro de 2023.
Seguro de responsabilidade civil actualizado
O seguro tem de se manter válido durante toda a exploração do AL. Qualquer alteração ou renovação deve ser comunicada ao município via BUE no prazo de 10 dias após a celebração do novo contrato, ao abrigo do artigo 8.º, n.º 2 da Portaria n.º 248/2021.
Placa identificativa
Todos os estabelecimentos de AL, com excepção das moradias, têm de afixar uma placa junto à entrada. As especificações são fixadas por lei: acrílico cristal transparente de 10mm de espessura, dimensão 200×200mm, letra Arial em azul Pantone 280, instalada a 50mm da parede com parafusos de aço inox.
Livro de informações e livro de reclamações
O livro de informações para hóspedes é obrigatório nos termos da Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto e deve estar disponível em português, inglês e na língua do país de origem da maioria dos hóspedes. O livro de reclamações é exigido pelo Decreto-Lei n.º 156/2005.
Registar em zona de contenção
Se o imóvel se situa numa área de contenção, o processo de registo decorre da mesma forma — mas com prazos diferentes e possibilidade de recusa.
O prazo de oposição municipal sobe de 60 para 90 dias. O município tem ainda competência para proibir novos registos nessa área, se o regulamento municipal assim o previr. Em zonas de contenção, pode também ser exigida eficiência energética mínima de classe D e estado de conservação médio ou superior, devidamente atestado por técnico habilitado.
Para verificar se o imóvel está numa área de contenção, consultar o mapa oficial do município. Para o Porto, o mapa está disponível em geo.cm-porto.pt/regulamentoal/mapa. Para Lisboa, consultar o portal da Câmara Municipal de Lisboa.
Os pormenores sobre as zonas de contenção — incluindo rácios de pressão por freguesia e o que significa para cada bairro — estão nos artigos dedicados ao Porto e a Lisboa.
O que deve saber
- Prazo de oposição: O município tem 60 dias para se opor ao registo (90 dias em áreas de contenção), a contar da data de submissão da comunicação prévia com prazo — artigo 6.º, n.º 9 do DL 128/2014.
- Único título legal: O número RNAL emitido pelo Balcão Único Eletrónico é o único documento exigível para abrir ao público. Não existe licença separada para alojamento local.
- Transmissibilidade: Desde 1 de novembro de 2024, o registo de AL é transmissível e pode acompanhar a venda do imóvel (DL 76/2024), aumentando o valor dos imóveis já registados.
- Seguro obrigatório: Capital mínimo de 75.000 euros por sinistro, ao abrigo da Portaria n.º 248/2021. Renovação ou alteração comunicada ao BUE no prazo de 10 dias.
- Comunicação de hóspedes: Dados submetidos via SIBA (sistema da AIMA, que substituiu o SEF) no prazo de 3 dias úteis após a chegada de cada hóspede.
Conclusão
O registo de alojamento local é um processo inteiramente online, sem custo de submissão e com resposta imediata: o número RNAL fica disponível no momento da submissão da comunicação prévia. O fundamental é chegar ao formulário com os pré-requisitos completos — CAE 55201 activo e seguro de responsabilidade civil válido.
As principais mudanças do DL 76/2024 simplificaram o regime: registos sem prazo de validade, transmissibilidade com o imóvel e fim das restrições do Mais Habitação. O que se mantém é a responsabilidade contínua: seguro actualizado, comunicação de hóspedes via SIBA e conformidade com as obrigações de placa, livro de informações e livro de reclamações.
Para uma visão completa do processo de abrir um alojamento local em Portugal — desde a escolha da modalidade até à operação diária — consulte o guia central que reúne todos os passos.
Se preferir acompanhamento na gestão completa do seu AL, a equipa da HostWise está disponível para uma análise gratuita do seu imóvel.
Perguntas Frequentes
Sim. Desde a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 76/2024 (1 de novembro de 2024), os registos de alojamento local têm duração indefinida. O programa Mais Habitação tinha introduzido um prazo de validade de 5 anos, mas essa medida foi revogada. O registo pode ser cancelado pelo município em caso de incumprimento legal, ausência de seguro válido ou perturbação reiterada e comprovada.
Sim, desde novembro de 2024. O DL 76/2024 tornou o registo transmissível. O comprador pode manter o número RNAL existente sem novo processo de comunicação prévia. Em áreas de contenção, o município pode limitar a transmissibilidade, mas não nos casos de sucessão hereditária, transmissão familiar gratuita ou divórcio.
A submissão da comunicação prévia no Balcão do Empreendedor não tem custo. Podem existir taxas municipais pela vistoria, consoante o município. Verificar a tabela de taxas da câmara municipal competente.
O número RNAL é atribuído automaticamente no momento da submissão. O município tem depois 60 dias para se opor (90 em áreas de contenção). Sem oposição, o registo fica deferido tacitamente e o estabelecimento pode abrir. A vistoria municipal, quando realizada, ocorre nos 90 dias seguintes à submissão (60 dias em áreas de contenção).
Sim. O registo exige actividade económica declarada nas Finanças com o CAE 55201. Sem este código activo, não é possível completar a comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico.
O Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) é a base de dados pública de todos os estabelecimentos de AL em Portugal, gerida pelo Turismo de Portugal, I. P. O número de registo pode ser consultado em rnt.turismodeportugal.pt, onde é possível verificar se um alojamento está registado e consultar os dados associados.
A exploração sem registo é uma contraordenação grave, fiscalizada pela ASAE e pela câmara municipal. O estabelecimento pode ser encerrado imediatamente e o titular sujeito a coima. Em caso de reincidência, a actividade pode ser suspensa até dois anos.