O essencial
O CAE (Código de Actividade Económica) tem de ser registado na Autoridade Tributária antes de submeter a comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico — é o primeiro passo formal no processo de abertura de um alojamento local. Para apartamentos e moradias, o código correcto é o 55201 (Alojamento mobilado para turistas), que abrange a maioria dos alojamentos locais em Portugal. Quartos, hostels e estabelecimentos de hospedagem utilizam o CAE 55204. A escolha do código tem implicações fiscais directas: no IRS Categoria B em regime simplificado, o coeficiente de rendimento tributável é de 35% para o 55201 e de 15% para o 55204.
O CAE (Código de Actividade Económica) é o primeiro passo formal no processo de abertura de um alojamento local. Tem de estar registado na Autoridade Tributária antes de submeter a comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico — e o código que escolher determina o enquadramento fiscal da actividade. Escolher o errado não invalida o registo, mas pode criar problemas fiscais que só se resolvem com uma correcção posterior.
Existem três códigos aplicáveis ao alojamento local em Portugal. A distinção entre eles não é apenas formal: cada um corresponde a um tipo específico de estabelecimento e tem implicações no IRS, no IVA e nas contribuições para a segurança social.
Os três códigos CAE para alojamento local
| CAE | Designação | Quando usar |
|---|---|---|
| 55201 | Alojamento mobilado para turistas | Apartamentos e moradias — a modalidade mais comum do AL em Portugal |
| 55202 | Turismo no espaço rural e de habitação | Imóveis rurais com características arquitectónicas tradicionais e enquadramento em actividades rurais |
| 55204 | Outro alojamento de curta duração | Quartos, hostels, estabelecimentos de hospedagem e outras modalidades não abrangidas por 55201 ou 55202 |
CAE 55201 — o código da maioria dos alojamentos locais
O código 55201 aplica-se ao alojamento mobilado para turistas — ou seja, apartamentos e moradias que são cedidos na íntegra a hóspedes, com mobiliário. É o código correcto para a grande maioria dos ALs em Portugal urbano: um apartamento T2 no Porto, uma moradia no Algarve, um apartamento em Lisboa. Se tem um apartamento ou moradia que vai funcionar como alojamento local, este é, em quase todos os casos, o código certo.
CAE 55202 — turismo rural e de habitação
O código 55202 destina-se a imóveis em espaço rural com características arquitectónicas tradicionais e enquadramento em actividades rurais ou de natureza. Inclui o turismo de habitação (casas senhoriais ou de arquitectura relevante) e o turismo rural propriamente dito. Se o imóvel está numa zona urbana ou periurbana, este código não se aplica — mesmo que seja uma moradia grande com jardim.
CAE 55204 — quartos, hostels e outras modalidades
O código 55204 abrange as restantes modalidades de alojamento de curta duração: estabelecimentos de hospedagem, quartos (modalidade em que o proprietário reside no imóvel e aluga até três quartos), hostels e refúgios de montanha. Se vai registar um hostel ou alugar quartos da sua habitação principal, este é o código correcto.
Como registar o CAE na AT — passo a passo
O registo do CAE é feito através da declaração de início de actividade na Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). Pode ser feito online no Portal das Finanças ou presencialmente num serviço de finanças.
- Aceder ao Portal das Finanças com as suas credenciais (NIF + senha ou Chave Móvel Digital)
- Entregar a declaração de início de actividade — no menu “Serviços”, seleccionar “Declarações”, depois “IRS” e “Início de Actividade” (para pessoas singulares)
- Seleccionar o CAE correspondente ao seu tipo de alojamento (55201, 55202 ou 55204)
- Escolher o regime de IRS — regime simplificado (o mais comum para novos operadores) ou contabilidade organizada
- Indicar a data de início da actividade — a data prevista de abertura do AL
O processo fica concluído de imediato se feito online. Guarde o comprovativo de início de actividade — pode ser pedido durante o processo de registo no BUE.
A sequência obrigatória: AT primeiro, BUE depois
O registo do CAE na AT tem de ser feito antes da comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico (BUE) em ePortugal.gov.pt. O BUE pede o número de identificação fiscal e o comprovativo de que a actividade está registada — sem isso, a submissão não avança.
A sequência correcta é:
- Declaração de início de actividade na AT (CAE 55201, 55202 ou 55204)
- Comunicação prévia com prazo ao município via BUE em ePortugal.gov.pt
- Aguardar o prazo de oposição municipal e receber o número RNAL
Para o processo de registo completo — documentos necessários, prazos, seguro — consulte o nosso guia sobre como abrir um alojamento local em Portugal.
Implicações fiscais do CAE escolhido
O CAE que regista na AT não determina directamente o regime de IRS — mas define a natureza da actividade, o que condiciona as opções disponíveis. Para apartamentos e moradias (CAE 55201), os rendimentos são tipicamente declarados em IRS como:
- Categoria B (rendimentos empresariais e profissionais): o operador é tratado como trabalhador independente. No regime simplificado, aplica-se um coeficiente de rendimento de 35% sobre as receitas — ou seja, apenas 35% das receitas são consideradas rendimento tributável. Esta é a opção mais comum para quem tem receitas mais elevadas.
- Categoria F (rendimentos prediais): os rendimentos são tratados como rendas. Taxa especial de 28% sobre o rendimento líquido. Pode ser vantajosa para volumes de facturação mais baixos.
Para quartos e hostels (CAE 55204), o coeficiente da Categoria B é de 15% — o que torna esta opção particularmente favorável em termos fiscais para esta modalidade.
Em matéria de IVA, a actividade de alojamento local está sujeita à taxa reduzida de 6% (5% na Madeira, 4% nos Açores). Operadores com facturação anual abaixo do limiar de isenção podem ficar dispensados de cobrar e entregar IVA — consulte um contabilista para verificar os valores actuais e se a isenção se aplica ao seu caso.
O enquadramento fiscal exacto depende sempre das circunstâncias específicas de cada operador. Para decisões sobre regime de IRS e IVA, consulte um contabilista.
E se escolheu o CAE errado?
Escolher um CAE incorrecto não invalida o registo do alojamento local no RNAL, mas pode criar inconsistências nas declarações fiscais. Se perceber que declarou um código errado, a correcção é simples: aceder ao Portal das Finanças, ir a “Actividade” e submeter uma “Declaração de Alterações”, indicando o CAE correcto. A alteração tem efeitos a partir da data em que é submetida.
Se a actividade ainda não começou — e o BUE ainda não foi submetido — é preferível corrigir o CAE na AT antes de avançar.
O essencial
- CAE 55201: apartamentos e moradias — o código certo para a maioria dos ALs
- CAE 55204: quartos, hostels, estabelecimentos de hospedagem
- CAE 55202: turismo rural e de habitação — imóveis em espaço rural com arquitectura tradicional
- Sequência: registar CAE na AT antes de submeter comunicação prévia no BUE
- IRS Categoria B: coeficiente de 35% para 55201 / 15% para 55204 (regime simplificado)
- Correcção: CAE errado corrige-se via “Declaração de Alterações” no Portal das Finanças
Perguntas Frequentes
Para apartamentos e moradias, o CAE correcto é o 55201 (Alojamento mobilado para turistas). Este é o código aplicável à grande maioria dos alojamentos locais em Portugal urbano. O CAE 55204 (Outro alojamento de curta duração) aplica-se a quartos, hostels e estabelecimentos de hospedagem. O CAE 55202 destina-se a imóveis em espaço rural com características arquitectónicas tradicionais.
Antes. A declaração de início de actividade na Autoridade Tributária (AT), com o CAE correspondente, tem de ser feita antes da comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico (BUE) em ePortugal.gov.pt. O BUE verifica o registo de actividade na AT como parte do processo de submissão.
Aceder ao Portal das Finanças com NIF e senha (ou Chave Móvel Digital), seleccionar ‘Declarações’, depois ‘IRS’ e ‘Início de Actividade’. Indicar o CAE (55201 para apartamentos/moradias, 55204 para quartos/hostels), escolher o regime de IRS (simplificado é o mais comum) e a data de início prevista. O processo fica concluído de imediato online.
No IRS Categoria B (regime simplificado), o coeficiente de rendimento tributável é de 35% para o CAE 55201 (apartamentos/moradias) e de 15% para o CAE 55204 (quartos/hostels). Isto significa que, com o CAE 55204, apenas 15% das receitas são tributadas — o que torna esta modalidade fiscalmente mais vantajosa. O enquadramento exacto depende do caso específico; consulte um contabilista.
Sim. Se explorar simultaneamente modalidades diferentes — por exemplo, um apartamento (55201) e quartos na sua residência (55204) — pode ter ambos os CAE registados na mesma declaração de actividade. A AT permite múltiplos CAE para a mesma actividade empresarial.
A correcção faz-se através de uma ‘Declaração de Alterações’ no Portal das Finanças, na secção ‘Actividade’. Indica o CAE correcto e submete. A alteração tem efeitos a partir da data de submissão. Se o BUE ainda não foi submetido, corrija antes de avançar. Se já tiver o registo RNAL, a correcção na AT não afecta o número de registo do alojamento local.