O essencial
Os rendimentos de alojamento local em Portugal são tributados em IRS em Categoria F (rendimentos prediais, taxa liberatória de 28% sobre o rendimento líquido após deduções, sem necessidade de abertura de actividade) ou em Categoria B (rendimentos empresariais, com coeficiente aplicado à receita bruta). Em Categoria B, o coeficiente padrão para apartamentos e moradias é de 0,35 (35% da receita é tributável); para estabelecimentos de hospedagem e hostels com classificação hoteleira, o coeficiente desce para 0,15. Os alojamentos em zonas de contenção ficam sujeitos ao coeficiente agravado de 0,50 (OE 2026 / Lei 73-A/2025). A declaração faz-se no Modelo 3 entre Abril e Junho: Anexo F em Categoria F, Anexo B (Quadro 4A, campo 417 para apartamentos/moradias) em Categoria B. Em Categoria B, as contribuições para a Segurança Social — calculadas sobre 20% da receita à taxa de 21,4% — começam no 13.º mês de actividade.
Os rendimentos de alojamento local (AL) são obrigatoriamente declarados em IRS. O regime fiscal que se aplica depende de uma decisão que todo o proprietário tem de tomar: manter os rendimentos em Categoria F (rendimentos prediais) ou mudar para Categoria B (actividade empresarial).
A escolha tem consequências directas no valor de imposto a pagar, nas deduções disponíveis e nas obrigações administrativas ao longo do ano. Este guia percorre os dois regimes, os coeficientes aplicáveis em 2026, a forma correcta de preencher o Modelo 3 e o tratamento fiscal das mais-valias na venda do imóvel.
Para uma visão completa de todos os impostos que incidem sobre o alojamento local — incluindo IVA, IMI e Segurança Social — consulte o guia completo de impostos do alojamento local.
Categoria F ou Categoria B: qual se aplica ao seu AL?
A primeira distinção é de regime, não de taxa.
Categoria F — rendimentos prediais é o regime por defeito para proprietários de alojamento local que não abriram actividade nas Finanças. Não é necessário ter um número de CAE activo. O rendimento líquido — depois das deduções legalmente admissíveis — é tributado à taxa liberatória de 28%.
Categoria B — rendimentos empresariais e profissionais aplica-se quando o proprietário abre actividade nas Finanças com o código CAE 55201 (Alojamento Local em Apartamentos). Em vez de calcular deduções sobre despesas reais, aplica-se um coeficiente directamente à receita bruta, e o resultado é o rendimento tributável.
A escolha entre os dois regimes faz-se antes de entregar a declaração anual. Mudar de Categoria F para Categoria B implica abrir actividade; mudar de volta para F implica cessá-la.
IRS em Categoria F: 28% sobre o rendimento líquido
Em Categoria F, o imposto calcula-se sobre o rendimento líquido: receita bruta menos deduções admissíveis.
O que se pode deduzir
A lei admite as seguintes deduções em Categoria F (Art. 41.º do CIRS):
- Obras de conservação e manutenção realizadas no imóvel nos últimos 24 meses — reparações, pintura, substituição de equipamentos. Excluem-se obras de beneficiação que aumentem o valor patrimonial do imóvel.
- Seguro contra incêndio, outros riscos e responsabilidade civil obrigatório para o AL.
- Quotas de condomínio (parte obrigatória).
- IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) pago no ano a que os rendimentos respeitam.
- Imposto do Selo sobre o imóvel.
Não são dedutíveis: juros do crédito à habitação (mesmo que o imóvel seja afecto ao AL), mobiliário, electrodomésticos, depreciações ou amortizações do imóvel.
Taxa e englobamento
A taxa liberatória é de 28% sobre o rendimento líquido (Art. 72.º n.º 1 al. e) do CIRS). Esta taxa é aplicada separadamente, sem se somar aos restantes rendimentos do agregado.
O proprietário pode optar pelo englobamento: nesse caso, o rendimento predial líquido é adicionado aos restantes rendimentos e tributado pelos escalões gerais. Esta opção é vantajosa se a taxa marginal do escalão for inferior a 28%.
| Escalão de rendimento colectável (2026, Continente) | Taxa |
|---|---|
| Até €8.342 | 12,5% |
| €8.342 — €11.458 | 14% |
| €11.458 — €15.980 | 23% |
| €15.980 — €21.146 | 26% |
| €21.146 — €27.146 | 32,75% |
| €27.146 — €39.791 | 37% |
| €39.791 — €51.997 | 43,5% |
| €51.997 — €86.634 | 45% |
| Acima de €86.634 | 48% |
O mínimo de existência em 2026 é de €12.880 — rendimentos abaixo deste valor ficam protegidos de tributação efectiva.
IRS em Categoria B: o regime simplificado e os coeficientes
Em Categoria B, o imposto não incide sobre o rendimento líquido real mas sobre uma fracção da receita bruta definida por coeficiente (Art. 31.º do CIRS). O pressuposto legal é que o coeficiente já incorpora uma dedução implícita de despesas.
Coeficientes aplicáveis ao alojamento local
| Tipo de estabelecimento | Coeficiente | Base legal |
|---|---|---|
| Apartamentos e moradias | 0,35 | Art. 31.º n.º 1 al. c) CIRS |
| Estabelecimentos de hospedagem e hostels | 0,15 | Art. 31.º n.º 1 al. a) CIRS |
| AL em zonas de contenção municipais | 0,50 | OE 2026 / Lei 73-A/2025 |
| Imóvel afecto à actividade — mais-valias | 0,95 | Art. 31.º n.º 1 al. d) + n.º 4 CIRS |
O coeficiente de 0,35 aplica-se à grande maioria dos proprietários de AL: apartamentos e moradias com CAE 55201. Apenas 35% da receita bruta entra no cálculo do IRS.
O coeficiente de 0,15 aplica-se a estabelecimentos de hospedagem e hostels cujo tipo de AL é reconhecido pela Autoridade Tributária como actividade hoteleira e similar. Para apartamentos e moradias standard, este coeficiente não se aplica.
O coeficiente de 0,50 foi introduzido pelo OE 2026 (Lei 73-A/2025) para AL situado em zonas de contenção municipal. Proprietários nestas zonas passam a ter 50% da receita como rendimento tributável — em vez de 35%.
Exemplo numérico comparativo
| Situação | Receita anual | Coeficiente | Rendimento tributável |
|---|---|---|---|
| Apartamento fora de zona de contenção | €20.000 | 0,35 | €7.000 |
| Apartamento em zona de contenção | €20.000 | 0,50 | €10.000 |
| Hostel / hospedagem | €20.000 | 0,15 | €3.000 |
O rendimento tributável resultante é adicionado aos restantes rendimentos do agregado e tributado pelos escalões gerais — não existe taxa liberatória fixa em Categoria B.
Zonas de contenção: o coeficiente sobe para 0,50
O OE 2026 (Lei 73-A/2025) introduziu um agravamento fiscal para os alojamentos locais situados em zonas de contenção definidas pelos municípios. Em vez do coeficiente padrão de 0,35, aplica-se o coeficiente de 0,50.
As zonas de contenção são definidas por regulamento municipal. No Porto, o mapa está disponível em geo.cm-porto.pt/regulamentoal/mapa. Os artigos dedicados às zonas de contenção do Porto e de Lisboa detalham as freguesias abrangidas e as implicações para novos registos.
Para proprietários em zonas de contenção que estejam a ponderar a abertura de actividade em Cat B, este coeficiente agravado reduz significativamente a vantagem fiscal face à Categoria F.
Como declarar o IRS: Modelo 3 passo a passo
A declaração de IRS é entregue entre 1 de Abril e 30 de Junho do ano seguinte ao dos rendimentos, via Portal das Finanças.
Categoria F — Anexo F
- Seleccionar Anexo F na Modelo 3.
- Preencher o Quadro 4: rendimentos brutos e deduções dedutíveis por imóvel (matricial e ano do recibo).
- O sistema calcula automaticamente o rendimento líquido e aplica a taxa de 28%.
- Para optar pelo englobamento, assinalar a opção no Quadro 1 (campo de opção de englobamento).
Categoria B — Anexo B
- Seleccionar Anexo B na Modelo 3.
- Quadro 3, campo 08: indicar o CAE principal (55201).
- Quadro 4A:
- Campo 417 para apartamentos e moradias (coeficiente 0,35).
- Campo 416 para estabelecimentos de hospedagem e actividades hoteleiras similares (coeficiente 0,15).
- Quadro 8 (apenas na primeira declaração de Cat B): indicar a afectação do imóvel à actividade empresarial.
- Quadro 9 e Quadros 15.1/15.2: para quem, estando em Cat B, pretender optar pelo regime de Cat F para os rendimentos prediais decorrentes do AL.
Mais-valias na venda do imóvel
A venda de um imóvel afecto à actividade de alojamento local gera uma mais-valia que pode ser tributada de forma diferente consoante o momento da venda.
Imóvel afecto à actividade em Cat B
Se o imóvel estiver afecto à actividade no momento da venda — ou tiver sido desafectado há menos de 3 anos —, a mais-valia é tributada em Categoria B com o coeficiente de 0,95: 95% da mais-valia entra no rendimento tributável.
Se o imóvel tiver sido desafectado da actividade há mais de 3 anos, a mais-valia é tributada em Categoria G (mais-valias) com as regras gerais: apenas 50% da mais-valia é tributável (Art. 43.º n.º 2 do CIRS).
Isenção de IMT e habitação própria permanente
Se o imóvel beneficiou de isenção de IMT por destino a habitação própria e permanente (HPP), a afectação ao AL nos 6 anos seguintes faz caducar essa isenção (Art. 11.º n.º 8 al. a) do CIMT). O IMT que teria sido pago fica a dever.
Segurança Social: o que muda quando abre actividade
A abertura de actividade em Cat B para alojamento local tem impacto na Segurança Social para além do IRS.
Início das contribuições: as contribuições como trabalhador independente começam a ser devidas no 13.º mês após a abertura de actividade (não no primeiro mês).
Rendimento relevante: calculado como 20% da receita bruta de alojamento local (não sobre o rendimento tributável).
Taxa: 21,4% sobre o rendimento relevante (Art. 168.º n.º 1 do Código dos Regimes Contributivos).
Exemplo: com €20.000 de receita anual, o rendimento relevante para a SS é €4.000 e a contribuição anual é €856 (€4.000 × 21,4%).
Proprietários que têm actividade por conta de outrem em paralelo e já descontam para a SS devem verificar com um contabilista certificado as regras de acumulação.
Para um guia completo sobre IVA no alojamento local — incluindo quando existe isenção e quando é obrigatório liquidar —, consulte o artigo dedicado.
O que deve saber
- Categoria F (por defeito): 28% sobre o rendimento líquido após deduções de obras, seguro, IMI e condomínio. Sem necessidade de abrir actividade.
- Coeficiente 0,35: aplica-se a apartamentos e moradias em Cat B — 35% da receita bruta é rendimento tributável (Art. 31.º n.º 1 al. c) CIRS).
- Coeficiente 0,15: aplica-se a estabelecimentos de hospedagem e hostels com classificação hoteleira — não a apartamentos ou moradias standard.
- Zonas de contenção: coeficiente agravado de 0,50 em 2026 (OE 2026 / Lei 73-A/2025).
- Segurança Social: começa no 13.º mês; calculada sobre 20% da receita à taxa de 21,4%.
- Declaração: Anexo F em Cat F; Anexo B (Quadro 4A, campo 417 para apartamentos) em Cat B. Prazo: Abril–Junho.
- Mais-valias: desafectação há menos de 3 anos → Cat B coef. 0,95; mais de 3 anos → Cat G, 50% tributável.
Por onde começar
A escolha entre Categoria F e Categoria B é a decisão fiscal mais importante para qualquer proprietário de alojamento local. Para receitas baixas ou imóveis com despesas dedutíveis significativas, a Categoria F pode ser mais simples e vantajosa. Para receitas mais elevadas, o coeficiente de 0,35 em Cat B reduz substancialmente o rendimento tributável — mas implica abertura de actividade, obrigações declarativas adicionais e Segurança Social a partir do 13.º mês.
O impacto do coeficiente 0,50 para zonas de contenção altera esta equação: proprietários nessas zonas devem recalcular a vantagem relativa de cada regime antes de decidir.
Para uma visão de todos os impostos que incidem sobre o alojamento local — IRS, IVA, IMI e CEAL —, consulte o guia completo de impostos do alojamento local. Para o processo completo de abertura de um AL em Portugal, desde o registo no RNAL até ao início de operações, consulte o guia como abrir alojamento local em Portugal.
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Perguntas Frequentes
Na Categoria F (rendimentos prediais), o proprietário não precisa de abrir actividade nas Finanças: o rendimento líquido — após deduções de obras, seguro, IMI e condomínio — é tributado à taxa liberatória de 28%. Na Categoria B (rendimentos empresariais), é necessário abrir actividade com o CAE 55201; aplica-se um coeficiente à receita bruta (0,35 para apartamentos e moradias, 0,15 para estabelecimentos de hospedagem), que determina o rendimento tributável. A Cat B é geralmente mais vantajosa quando a receita é elevada, mas implica mais obrigações declarativas e o pagamento de Segurança Social a partir do 13.º mês.
O coeficiente padrão para apartamentos e moradias em alojamento local é de 0,35 (Art. 31.º, n.º 1, al. c) do CIRS): apenas 35% da receita bruta é considerada rendimento tributável. Para estabelecimentos de hospedagem e hostels com classificação hoteleira, o coeficiente é de 0,15 (al. a). Para AL situado em zonas de contenção municipais, o coeficiente sobe para 0,50 (OE 2026 / Lei 73-A/2025). Em todos os casos, ao rendimento tributável apuram-se ainda os escalões de IRS da tabela geral.
Não. Os 28% aplicam-se como taxa liberatória ao rendimento líquido em Categoria F. Em Categoria B, o rendimento tributável (receita × coeficiente) é somado aos restantes rendimentos do agregado e tributado pelos escalões gerais do IRS — que vão de 12,5% a 48%. O proprietário pode optar pelo englobamento em Cat F se a taxa marginal do escalão for inferior a 28%.
Em Categoria F são dedutíveis: obras de conservação e manutenção do imóvel (excluindo obras de beneficiação que aumentem o valor), prémio de seguro contra incêndio e outros riscos, quotas de condomínio obrigatórias, IMI e Imposto do Selo. Não são dedutíveis: juros do crédito à habitação, mobiliário, equipamentos ou depreciações do imóvel.
Sim. Todo o rendimento de alojamento local é de declaração obrigatória no IRS, independentemente do valor recebido. Em Categoria F, preenche-se o Anexo F da Modelo 3. Em Categoria B, preenche-se o Anexo B. A não declaração configura omissão de rendimentos e está sujeita a coimas.
As contribuições para a Segurança Social como trabalhador independente começam a ser devidas no 13.º mês após a abertura de actividade. O rendimento relevante é calculado como 20% da receita bruta do AL, e a taxa de contribuição é de 21,4% (Art. 168.º n.º 1 do Código dos Regimes Contributivos).
Se o imóvel estiver afecto à actividade de AL (Cat B) e for vendido, a mais-valia é tratada de forma diferente conforme o tempo decorrido desde a desafectação: dentro dos 3 anos após desafectar o imóvel da actividade, a mais-valia é tributada em Cat B com coeficiente 0,95 (95% da mais-valia é tributável); após 3 anos, passa para Cat G e apenas 50% da mais-valia é tributável (Art. 43.º n.º 2 do CIRS). Se o imóvel for a habitação própria e permanente (HPP) e tiver beneficiado de isenção de IMT, a afectação ao AL nos 6 anos seguintes faz caducar essa isenção.
Sim. Para passar à Cat B, basta abrir actividade nas Finanças com o CAE 55201. A mudança produz efeitos no ano fiscal em que a actividade é iniciada. Uma vez em Cat B, pode-se optar por declarar os rendimentos em Categoria F dentro do próprio Anexo B (Quadros 9 e 15), se esse enquadramento for mais vantajoso — mas mantendo todas as obrigações da actividade aberta.