O essencial
Os rendimentos de alojamento local em Portugal podem ser tributados em Categoria F (rendimentos prediais, taxa fixa de 28%) ou em Categoria B (atividade empresarial, com coeficientes que vão de 0,15 a 0,95 consoante o tipo de registo). A Categoria F é o regime por defeito — aplica-se a quem não tem atividade aberta nas Finanças e não requer qualquer formalidade adicional. Para quem abriu atividade com o código CAE de atividades hoteleiras, o regime simplificado em Categoria B pode ser muito mais vantajoso: apenas 15% da receita bruta é considerada rendimento tributável. Os AL situados em zonas de contenção ficam sujeitos ao coeficiente agravado de 0,50 (Art. 31.º, al. h) CIRS, OE 2026). Em termos de IVA, a isenção aplica-se a quem não ultrapassou €15.000 no ano anterior — acima desse limiar, o AL provavelmente fica sujeito à taxa geral de 23%, não aos 6% previstos para estabelecimentos hoteleiros. Quanto ao IMI, é obrigatório para todos os proprietários; em Categoria F é dedutível, e alguns municípios aplicam um agravamento para AL em zonas de pressão. O AIMI incide sobre proprietários com VPT global habitacional acima de €600.000. Na venda do imóvel, a mais-valia dentro de três anos após desafetação do AL é tributada em Cat B (coeficiente 0,95); após três anos, em Cat G com apenas 50% do ganho tributável. O CEAL foi abolido a partir de 1 de novembro de 2024 pelo Decreto-Lei n.º 76/2024.
Em novembro de 2024, a Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL) foi abolida pelo Decreto-Lei n.º 76/2024. Para quem estava à espera desta mudança, é uma boa notícia. Para quem não sabe o que é o CEAL, é igualmente boa: nunca chegou a pagar.
O que não mudou são as obrigações fiscais regulares: IRS, IVA e Segurança Social continuam a aplicar-se a quem explore um alojamento local em Portugal. Este guia explica cada uma, com os valores atualizados para 2026 e as fontes legais que os sustentam.
Se está a começar ou a rever a sua situação fiscal, a primeira coisa a perceber é onde é tributado: em Categoria F (rendimentos prediais) ou em Categoria B (atividade empresarial). A resposta a essa pergunta condiciona tudo o resto.
Categoria F ou Categoria B: a primeira decisão fiscal
Por defeito, os rendimentos de alojamento local são tributados em Categoria F (rendimentos prediais). Não é preciso fazer nada para isso acontecer: basta não abrir atividade nas Finanças. O artigo 8.º, n.º 1 do Código do IRS (CIRS) é claro — os rendimentos de arrendamento e alojamento são prediais, salvo quando o proprietário opte pela tributação em Categoria B.
A Categoria B requer uma escolha ativa: abertura de atividade com o CAE adequado nas Finanças, declarada na declaração de início de atividade ou numa declaração de alterações. A partir desse momento, os rendimentos do AL são tratados como rendimentos empresariais ou profissionais.
A decisão tem implicações significativas na carga fiscal. Em termos simples:
- Em Categoria F: taxa fixa de 28% sobre o rendimento líquido (receita menos deduções específicas); possibilidade de optar pelo englobamento nas taxas progressivas do IRS
- Em Categoria B: aplicação de um coeficiente ao rendimento bruto, o que reduz substancialmente a base tributável — mas apenas se o AL estiver classificado como atividade hoteleira ou similar
Não existe uma resposta certa universal. Depende do volume de receita, das despesas reais, do rendimento total do sujeito passivo e do CAE registado. O que existe é uma análise a fazer antes de qualquer declaração de IRS.
IRS em Categoria F: como funciona
Para quem não abriu atividade, o AL tributa como rendimentos prediais. A taxa é de 28% sobre o rendimento líquido, calculado da seguinte forma:
Rendimento tributável = Receita total − Deduções específicas (Art. 41.º CIRS)
A taxa de 28% aplica-se de forma autónoma — não se soma ao restante rendimento do sujeito passivo. Mas existe uma opção: o englobamento. Ao escolher englobar, os rendimentos prediais somam-se ao restante rendimento e ficam sujeitos às taxas progressivas do IRS definidas no artigo 68.º do CIRS. Em 2026, o mínimo de existência é de €12.880 (abaixo do qual não há imposto).
Escalões de IRS 2026 — Continente (Art. 68.º CIRS)
| Escalão | Rendimento colectável (€) | Taxa normal | Taxa média |
|---|---|---|---|
| 1.º | Até 8.342 | 12,5% | 12,5% |
| 2.º | 8.342 – 12.587 | 15,7% | 13,579% |
| 3.º | 12.587 – 17.838 | 21,2% | 15,823% |
| 4.º | 17.838 – 23.089 | 24,1% | 17,705% |
| 5.º | 23.089 – 29.397 | 31,1% | 20,579% |
| 6.º | 29.397 – 43.090 | 34,9% | 25,130% |
| 7.º | 43.090 – 46.566 | 43,1% | 26,472% |
| 8.º | 46.566 – 86.634 | 44,6% | 34,856% |
| 9.º | Superior a 86.634 | 48% | — |
Fonte: Art. 68.º CIRS — Portal das Finanças. Para Madeira e Açores aplicam-se taxas regionais inferiores (ver abaixo).
O englobamento pode ser vantajoso quando o rendimento total do sujeito passivo é baixo (escalões abaixo de 28%) e quando as deduções à coleta são elevadas. Para rendimentos totais mais altos, a taxa fixa de 28% tende a ser mais favorável.
Tabelas de retenção na fonte 2026 — referência por região
As tabelas de retenção na fonte são utilizadas pelos empregadores para calcular a retenção mensal sobre os salários (Categoria A). Para proprietários de AL com rendimento de trabalho dependente, estas tabelas mostram a taxa marginal e efetiva que incide mensalmente sobre o salário — útil para quem pondera o englobamento do AL com os restantes rendimentos.
Tabela I — Continente (não casado sem dependentes / casado 2 titulares)
| Remuneração mensal (€) | Taxa marginal | Taxa efetiva máx. |
|---|---|---|
| Até 920 | 0% | 0% |
| Até 1.042 | 12,5% | 5,3% |
| Até 1.154 | 15,7% | 7,5% |
| Até 1.212 | 21,2% | 8,1% |
| Até 1.819 | 24,1% | 13,5% |
| Até 2.119 | 31,1% | 16,0% |
| Até 2.499 | 34,9% | 18,8% |
| Até 3.305 | 38,36% | 23,6% |
| Até 5.547 | 39,69% | 30,1% |
| Até 20.221 | 44,95% | 40,9% |
| Superior a 20.221 | 47,17% | — |
Tabela I — Madeira (não casado sem dependentes / casado 2 titulares)
| Remuneração mensal (€) | Taxa marginal | Taxa efetiva máx. |
|---|---|---|
| Até 980 | 0% | 0% |
| Até 1.028 | 8,72% | 1,5% |
| Até 1.201 | 12,04% | 3,9% |
| Até 1.623 | 17,63% | 7,5% |
| Até 2.332 | 22,3% | 12,0% |
| Até 3.203 | 22,42% | 14,8% |
| Até 3.614 | 27,27% | 16,3% |
| Até 6.954 | 28,02% | 21,8% |
| Até 21.411 | 29,24% | 26,8% |
| Superior a 21.411 | 32,78% | — |
Tabela I — Açores (não casado sem dependentes / casado 2 titulares)
| Remuneração mensal (€) | Taxa marginal | Taxa efetiva máx. |
|---|---|---|
| Até 966 | 0% | 0% |
| Até 1.042 | 8,75% | 2,3% |
| Até 1.154 | 10,99% | 4,0% |
| Até 1.212 | 14,84% | 4,5% |
| Até 1.819 | 16,87% | 8,6% |
| Até 2.119 | 21,77% | 10,5% |
| Até 2.499 | 24,43% | 12,6% |
| Até 3.305 | 26,85% | 16,1% |
| Até 5.547 | 27,79% | 20,8% |
| Até 20.221 | 31,46% | 28,5% |
| Superior a 20.221 | 33,02% | — |
Fonte: Despacho de retenção na fonte 2026 (tabelas do Continente, Madeira e Açores, Categoria A — Tabela I). Os valores acima referem-se a remuneração mensal de trabalho dependente, não ao rendimento anual de AL.
Deduções em Categoria F: o que pode abater
As deduções permitidas em Categoria F estão no artigo 41.º do CIRS. São as seguintes:
- Gastos de conservação e manutenção do imóvel (obras, reparações) pagos nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento/AL também são dedutíveis
- Seguros de renda
- Quotas de condomínio obrigatórias (a parte relativa a despesas comuns do prédio)
- IMI pago no ano fiscal correspondente ao imóvel em causa
- Imposto de Selo sobre a renda
O que não é dedutível em Categoria F:
- Encargos financeiros (juros de crédito habitação ou empréstimos)
- Depreciações do imóvel
- Mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração
Esta limitação é relevante para quem tem crédito habitação sobre o imóvel: o custo do financiamento não reduz a base tributável em Categoria F.
IRS em Categoria B: o regime simplificado e os coeficientes
Em Categoria B, a maioria dos proprietários de AL utiliza o regime simplificado. Neste regime, o rendimento tributável não é calculado com base nas despesas reais, mas através da aplicação de um coeficiente à receita bruta.
O coeficiente aplicável depende de como a atividade está classificada nas Finanças:
- Coeficiente 0,15 — aplicável a “prestações de serviços efetuadas no âmbito de atividades hoteleiras e similares, restauração e bebidas” (Art. 31.º, n.º 1, al. a) do CIRS). Para um AL com o CAE correto e registado nestas atividades, apenas 15% da receita bruta é rendimento tributável.
- Coeficiente 0,35 — aplicável a prestações de serviços não abrangidas por outra alínea. Se o AL não estiver classificado como atividade hoteleira, é este o coeficiente padrão.
- Coeficiente 0,95 — aplicável ao “resultado positivo dos rendimentos prediais” dentro da Categoria B. Se a AT tratar os rendimentos do AL como rendimentos de natureza predial no âmbito da Cat B (conforme Art. 31.º, n.º 4), o coeficiente é de 95% — tornando a Categoria B substancialmente menos vantajosa do que a simples tributação em Cat F.
⚠️ Nota importante: o coeficiente correto depende de como a atividade está registada e de como a AT a classifica. A aplicação do coeficiente 0,15 pressupõe que o AL está registado com um CAE de atividades hoteleiras ou similares (ex.: 55201, 55202) e que a AT aceita essa classificação. Se existir dúvida ou divergência com a AT, o coeficiente 0,95 pode ser aplicado. Recomenda-se confirmação junto de um contabilista certificado.
O regime simplificado aplica-se automaticamente quando o volume de negócios não ultrapassou €200.000 nos dois anos anteriores. Acima deste valor, é obrigatório o regime de contabilidade organizada.
Zonas de contenção: como afetam a tributação
As zonas de contenção de alojamento local — definidas nos regulamentos municipais de Lisboa e Porto com base em rácios de pressão habitacional — têm implicações urbanísticas claras: novos AL não podem ser registados nessas zonas. Mas têm também implicações fiscais diretas.
O regime simplificado do IRS em Categoria B prevê um coeficiente agravado de 0,50 para AL localizados em zonas de contenção. Este coeficiente substitui o padrão de 0,35 que se aplica a serviços não classificados como hoteleiros. Ou seja: em vez de apenas 35% da receita bruta ser rendimento tributável, passa a ser 50%. Para um AL com receita bruta de €20.000 em zona de contenção (sem o CAE hoteleiro), o rendimento tributável sobe de €7.000 para €10.000.
Esta disposição está prevista no artigo 31.º do Código do IRS, alínea h), introduzida no quadro da legislação relativa a AL em zonas de pressão habitacional.
Para AL com o CAE de atividades hoteleiras (coeficiente 0,15), a localização em zona de contenção não altera o coeficiente — este mantém-se em 0,15. O agravamento aplica-se especificamente a quem usa o coeficiente de 0,35 (serviços gerais).
IVA: quando está isento e quando não está
A maioria dos proprietários de alojamento local em Portugal está isenta de IVA ao abrigo do artigo 53.º do Código do IVA. A isenção aplica-se quando o volume de negócios anual não ultrapassou €15.000 no ano civil anterior.
Este valor foi atualizado pelo Decreto-Lei n.º 35/2025, com entrada em vigor a 29 de março de 2025. Os limiares anteriores foram:
- €13.500 em 2023
- €14.500 em 2024
- €15.000 desde 2025
Muita informação disponível online ainda menciona os valores anteriores. Para 2026, o limiar é €15.000.
Os operadores no regime de isenção não cobram IVA nas suas prestações de serviço, mas também não podem deduzir o IVA suportado nas compras. As faturas devem indicar “IVA – regime de isenção” (Art. 57.º CIVA).
Quando a receita ultrapassa os €15.000, o operador deixa de estar isento e tem de liquidar IVA. A questão da taxa aplicável merece atenção especial para operadores de AL.
A Lista I do Código do IVA, item 2.17, prevê a taxa reduzida de 6% para “alojamento em estabelecimentos do tipo hoteleiro”. No entanto, o alojamento local regulado pelo Decreto-Lei n.º 128/2014 não é legalmente um estabelecimento hoteleiro. Os estabelecimentos hoteleiros (hotéis, apart-hotéis, pousadas, hostels registados como empreendimentos turísticos) são regulados pelo Decreto-Lei n.º 80/2017 — um quadro legal distinto.
Sem uma classificação específica que os enquadre como “estabelecimentos do tipo hoteleiro”, os operadores de AL que ultrapassem os €15.000 ficam sujeitos à taxa geral de 23%. Esta interpretação é a mais prudente à luz do texto do CIVA atualmente em vigor (versão de 20 de maio de 2026).
⚠️ Nota importante: existem situações em que a AT pode aceitar a taxa de 6% para AL com CAE de atividade hoteleira — mas a lista I 2.17 não menciona explicitamente o alojamento local como categoria. Para ter certeza da taxa aplicável ao seu caso, o caminho correto é um pedido de informação vinculativa à AT (gratuito, resposta em 150 dias) ou a consulta de um contabilista certificado com experiência em AL. Decidir a taxa sem confirmação é um risco fiscal.
Quem estiver isento e quiser renunciar voluntariamente à isenção (por exemplo, para recuperar IVA de obras) pode fazê-lo, mas fica obrigado a permanecer no regime de IVA por um mínimo de 5 anos (Art. 55.º, n.º 3 CIVA).
Segurança Social: quem paga e quanto
A obrigação de contribuir para a Segurança Social depende de ter uma atividade aberta nas Finanças. Quem tributa em Categoria F (sem atividade aberta) geralmente não tem obrigação de pagamento de SS como trabalhador independente pelo AL.
Quem abriu atividade em Categoria B é trabalhador independente ou empresário em nome individual, e tem as seguintes obrigações:
Quando começa a pagar
A SS só começa a receber contribuições a partir do 1.º dia do 13.º mês após o início de atividade (Art. 145.º do Código dos Regimes Contributivos). Os primeiros 12 meses são livres de contribuições obrigatórias.
Como se calcula a contribuição
O cálculo envolve três passos:
- Rendimento relevante: para AL classificado como atividade hoteleira ou similar, o rendimento relevante é 20% da receita declarada (Art. 162.º, n.º 2). Para outros serviços, seria 70%.
- Base de incidência mensal: o rendimento relevante do trimestre divide-se por 3, obtendo a base de cada mês desse trimestre (Art. 163.º, n.º 1).
- Taxa contributiva: 21,4% para trabalhadores independentes (Art. 168.º, n.º 1); 25,2% para empresários em nome individual (Art. 168.º, n.º 4).
Isenção por acumulação com emprego
Existe isenção total de contribuições para quem cumpra simultaneamente duas condições: rendimento anual do AL inferior a 4 vezes o Indexante de Apoios Sociais (IAS) e situação de trabalhador por conta de outrem com desconto regular para a SS. ⚠️ Confirmar os limites atualizados do IAS para 2026 com a SS ou contabilista.
O fim do CEAL: o que mudou desde novembro de 2024
A Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local existiu entre 2023 e outubro de 2024. Era devida por todos os proprietários com AL registado e calculava-se com base na receita e na localização do imóvel.
O Decreto-Lei n.º 76/2024 aboliu o CEAL com efeitos a partir de 1 de novembro de 2024. Quem pagou CEAL relativo a períodos anteriores a essa data mantém essa obrigação. A partir dessa data, o encargo deixou de existir.
Esta mudança elimina um custo que pesava desproporcionalmente nos imóveis situados em zonas de maior procura turística. A fiscalidade do AL simplificou-se, mas as obrigações de IRS, IVA e SS permanecem.
IMI: o imposto anual sobre o imóvel
O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é pago anualmente por todos os proprietários, independentemente de explorar ou não alojamento local. O AL não cria nem elimina esta obrigação — o IMI existe enquanto for proprietário do imóvel.
A taxa é fixada pela câmara municipal de cada concelho, entre 0,3% e 0,45% do Valor Patrimonial Tributário (VPT) para prédios urbanos. O pagamento é automático — a AT notifica-o todos os anos e os prazos são: maio (até €100), maio e novembro (€100–€500), maio, agosto e novembro (acima de €500).
Agravamento IMI para AL em zonas de pressão urbanística
As câmaras municipais têm a faculdade de aplicar um agravamento até 100% da taxa de IMI aos imóveis explorados em alojamento local situados em zonas de elevada pressão urbanística (Art. 112.º, n.º 19, al. a) do CIMI, introduzido pela Lei n.º 56/2023).
A mesma lei alterou o Art. 44.º, n.º 3 do CIMI para fixar o coeficiente de vetustez em 1 para todos os imóveis afetos a alojamento local — o que impede os descontos de antiguidade no cálculo do VPT, aumentando a base de incidência do IMI em imóveis mais antigos. ⚠️ Verifique sempre no site da câmara municipal da área do imóvel se existe sobretaxa IMI aplicável ao AL.
IMI e a dedutibilidade no IRS
Em Categoria F, o IMI pago durante o ano fiscal é uma despesa dedutível, abatendo ao rendimento líquido tributável (Art. 41.º CIRS). Em Categoria B com regime simplificado, o IMI não é dedutível directamente — as despesas presumidas estão incorporadas no coeficiente aplicado ao rendimento bruto.
AIMI: adicional para grandes patrimónios imobiliários
O Adicional ao IMI (AIMI) é um imposto estatal anual sobre proprietários cujo VPT global de prédios urbanos habitacionais e terrenos para construção exceda determinados limiares.
- Pessoas singulares (não casadas): VPT global acima de €600.000
- Casados ou unidos de facto com tributação conjunta: acima de €1.200.000
- Pessoas colectivas: taxa de 0,4% sobre todo o VPT habitacional (sem limiar de isenção)
As taxas de AIMI para pessoas singulares incidem sobre o excedente ao limiar:
- Entre €600.000 e €1.000.000: 0,7%
- Entre €1.000.000 e €2.000.000: 1%
- Acima de €2.000.000: 1,5%
Os imóveis em regime de alojamento local, enquanto prédios urbanos habitacionais na matriz predial, em princípio contam para este cálculo — a menos que o imóvel esteja classificado como comercial/serviços. O AIMI é liquidado automaticamente pela AT em junho (Art. 135.º-G CIMI) e pago em setembro (Art. 135.º-H CIMI).
Em Categoria B (regime simplificado), o AIMI não é dedutível como despesa. Em Categoria F, o AIMI também não é dedutível como despesa — o Art. 41.º, n.º 1 do CIRS exclui-o expressamente na redação dada pela Lei n.º 56/2023. No entanto, o Art. 135.º-I do CIMI prevê que o AIMI seja dedutível à coleta de IRS gerada pelos rendimentos prediais — tanto em englobamento como à taxa autónoma do Art. 72.º, n.º 1, al. e) do CIRS. Esta dedução à coleta é um mecanismo diferente da dedução como despesa: não reduz o rendimento tributável, mas abate directamente ao imposto a pagar.
Taxa turística municipal
A taxa turística não é um imposto do Estado — é um encargo municipal cobrado pelo proprietário/operador do AL a cada hóspede, por noite. O montante cobrado é entregue integralmente à câmara municipal e não integra o rendimento do AL: não entra na declaração de IRS, não conta para o limiar de IVA, não é dedutível nem tributável.
Em 2025, os valores nos principais destinos são:
- Lisboa: €2 por pessoa por noite (até 7 noites consecutivas)
- Porto: €2 por pessoa por noite (até 7 noites consecutivas)
A taxa deve ser discriminada na fatura emitida ao hóspede. Cada município define as suas próprias regras e valores — consulte sempre o site da câmara municipal do local do imóvel.
Mais-valias na venda do imóvel
A tributação da mais-valia na venda de um imóvel em AL depende de quando o imóvel é vendido em relação à data de desafetação do AL (saída da atividade), e de se a exploração é feita em nome individual ou por empresa.
A desafetação não gera imposto imediato
A mera saída do imóvel da atividade de AL deixou de gerar tributação imediata em IRS. A tributação fica suspensa até à venda efectiva do imóvel.
Venda dentro de 3 anos após desafetação
Se o imóvel for vendido nos três anos seguintes à saída do AL, a mais-valia é apurada em Categoria B (rendimentos empresariais). Aplica-se o coeficiente de 0,95 sobre o ganho (Art. 31.º, n.º 1, al. h) CIRS): ou seja, 95% da mais-valia é incluída no rendimento tributável e sujeita às taxas progressivas do IRS.
Venda após 3 anos
Passados três anos sobre a desafetação, a venda passa a ser tratada em Categoria G (mais-valias particulares). Apenas 50% da mais-valia é incluída no rendimento tributável, ao abrigo do Art. 43.º, n.º 2 CIRS.
Imóveis AL não beneficiam do reinvestimento em HPP
O regime de exclusão de tributação de mais-valias por reinvestimento em habitação própria permanente (HPP) não se aplica a imóveis afetos a AL. Esta exclusão destina-se a imóveis de uso residencial efectivo — o que, por definição, não é o caso do alojamento local.
A declaração das mais-valias faz-se no Anexo G (Categoria G) ou no Anexo B (Categoria B) da declaração de IRS Modelo 3, a entregar entre abril e junho do ano seguinte à venda.
IMT na aquisição do imóvel: atenção à isenção HPP
O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) é um imposto único, pago no momento da compra do imóvel. Não é uma obrigação recorrente do AL. No entanto, há um risco a ter em conta: se comprou o imóvel com isenção de IMT por destiná-lo a habitação própria permanente (Art. 9.º CIMT) e o converteu a AL nos seis anos seguintes à aquisição, pode perder a isenção e ficar obrigado ao pagamento retroativo do IMT (Art. 11.º, n.º 8, al. a) CIMT). Se estiver nesta situação, consulte um advogado fiscal ou contabilista antes de registar a atividade.
Se adquiriu o imóvel com idade igual ou inferior a 35 anos, a exposição pode ser ainda maior: o Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho (vigor desde 1 de agosto de 2024) criou uma isenção de IMT para a primeira aquisição de HPP por jovens com idade ≤ 35 anos, até ao limite de €316.772 (Art. 9.º, n.º 2 CIMT) — um limiar muito superior ao da isenção HPP geral (€106.346). Esta isenção ampliada, que inclui também Imposto do Selo sobre a aquisição, caduca igualmente se o imóvel for afeto a alojamento local nos seis anos seguintes à data da compra (Art. 11.º, n.º 8 CIMT). Quem comprou jovem, beneficiou desta isenção e está a ponderar o registo de AL deve confirmar a data de aquisição antes de avançar.
Simulação prática: €20.000 de receita anual
Para ilustrar o impacto das diferentes opções fiscais, este exemplo usa uma receita bruta anual de €20.000 de um AL arrendado como alojamento local (sem outros rendimentos do proprietário).
Cenário A — Categoria F (taxa fixa 28%)
- Receita bruta: €20.000
- Deduções específicas (obras + seguros + IMI): €3.500 (estimativa)
- Rendimento líquido: €16.500
- IRS (28%): €4.620
- Sem SS (sem atividade aberta)
- IVA: €20.000 ultrapassa o limiar de €15.000; em Cat F (rendimentos prediais), o IVA geralmente não se aplica diretamente às rendas — confirmar com contabilista se existe obrigação de IVA
⚠️ Nota: se a receita ultrapassar €15.000, haverá obrigações de IVA mesmo em Categoria F se for prestação de serviços. Em Cat F (rendimentos prediais), o IVA geralmente não se aplica às rendas — confirmar com contabilista.
Cenário B — Categoria B, atividade hoteleira (coeficiente 0,15)
- Receita bruta: €20.000
- Coeficiente: 0,15
- Rendimento tributável: €3.000
- IRS (taxas progressivas, escalão estimado — ⚠️ confirmar): a €3.000 de rendimento tributável, o IRS será próximo de zero ou muito reduzido
- SS: rendimento relevante = 20% × €20.000 = €4.000/ano → base mensal ~€333 → contribuição mensal: ~€71 → SS anual: ~€852
- IVA: €20.000 ultrapassa o limiar de €15.000 → obrigação de liquidar IVA. Taxa provável: 23% (taxa geral) — ver secção IVA acima. ⚠️ Confirmar com AT ou contabilista.
Comparação simplificada (sem IVA)
| Cenário | IRS estimado | SS estimado | Total estimado |
|---|---|---|---|
| Cat F (28% flat) | €4.620 | €0 | €4.620 |
| Cat B (coef. 0,15) | ~€390 (⚠️) | ~€852 | ~€1.242 |
A diferença é significativa. Mas atenção: o coeficiente 0,15 só se aplica se o CAE e a classificação da AT o permitirem. E em Categoria B é obrigatório emitir recibos verdes, manter registos, e cumprir obrigações declarativas trimestrais.
Para receitas mais elevadas ou situações com crédito habitação e obras avultadas, a análise muda. A consulta de um contabilista certificado com experiência em AL é recomendada antes de qualquer decisão.
O que deve fazer agora
Se ainda não verificou a sua situação fiscal, este é o ponto de partida:
- Confirme se tem atividade aberta nas Finanças e com que CAE
- Verifique se o seu AL está em zona de contenção no seu município
- Compare os cenários de Categoria F e Categoria B com os seus números reais
- Confirme se está abaixo ou acima do limiar de IVA (€15.000)
- Consulte um contabilista certificado para os cálculos definitivos
Se prefere delegar toda a operação — incluindo o acompanhamento da conformidade fiscal e legal — a gestão profissional de alojamento local é uma opção que muitos proprietários encontram mais eficiente do que gerir tudo individualmente.
Key Facts
Factos-chave — Impostos AL 2026
- CEAL: Abolido desde 1 de novembro de 2024 (DL 76/2024). Não existe qualquer contribuição extraordinária sobre AL a partir dessa data.
- IRS — regime por defeito: Categoria F (rendimentos prediais), taxa autónoma de 28% sobre o rendimento líquido. Não requer abertura de atividade.
- IRS — opção Cat B (hoteleiro): Com atividade aberta e CAE de atividade hoteleira, coeficiente de 0,15 no regime simplificado (apenas 15% da receita é tributável). ⚠️ Depende de classificação pela AT.
- IVA — limiar de isenção 2026: €15.000 de volume de negócios anual. Abaixo deste valor, isenção automática (Art. 53.º CIVA, DL 35/2025).
- Segurança Social: Para AL classificado como atividade hoteleira: rendimento relevante = 20% da receita. Taxa: 21,4% (trabalhador independente). Primeiros 12 meses isentos de contribuição.
- Despesas dedutíveis (Cat F): Manutenção, seguros, IMI, condomínio obrigatório, imposto de selo. Não dedutíveis: juros de crédito, depreciação, mobiliário.
- IMI: Taxa anual entre 0,3% e 0,45% do VPT. Obrigatório para todos os proprietários. Em Cat F é dedutível (Art. 41.º CIRS). Municípios em zonas de pressão podem aplicar agravamento até 100% a imóveis AL (Lei n.º 56/2023, Art. 112.º, n.º 19 CIMI).
- AIMI: Adicional sobre VPT total habitacional acima de €600.000 (pessoas singulares). Taxas: 0,7% (€600k–€1M), 1% (€1M–€2M), 1,5% (>€2M). Liquidado em junho (Art. 135.º-G CIMI), pago em setembro (Art. 135.º-H CIMI). Não dedutível como despesa; em Cat F, dedutível à coleta de IRS ao abrigo do Art. 135.º-I CIMI.
- Mais-valias na venda: Dentro de 3 anos após desafetação do AL: Cat B, coeficiente 0,95 (95% da mais-valia tributável). Após 3 anos: Cat G, apenas 50% tributável (Art. 43.º CIRS). Sem isenção por reinvestimento em HPP.
Perguntas Frequentes
Em Categoria F (rendimentos prediais), a tributação é feita a uma taxa autónoma de 28% sobre o rendimento líquido, sem necessidade de abrir atividade nas Finanças. É o regime por defeito. Em Categoria B, o proprietário abre atividade e aplica um coeficiente ao rendimento bruto — se o AL estiver classificado como atividade hoteleira, esse coeficiente é de 0,15, o que significa que apenas 15% da receita é rendimento tributável. Para receitas mais elevadas e sem despesas significativas a deduzir, a Categoria B tende a ser fiscalmente mais vantajosa. A decisão deve ser avaliada com um contabilista certificado.
Em Categoria F, as despesas dedutíveis incluem: obras de conservação e manutenção do imóvel (incluindo as realizadas nos 24 meses anteriores ao início do AL), seguros de renda, quotas de condomínio obrigatórias, IMI pago no ano em causa e imposto de selo sobre os rendimentos. Não são dedutíveis: juros de crédito habitação, depreciações do imóvel, nem despesas com mobiliário, eletrodomésticos ou decoração. Em Categoria B (regime simplificado), não se deduzem despesas reais — aplica-se um coeficiente à receita bruta.
Não existe um simulador oficial específico para AL, mas é possível calcular uma estimativa com os seguintes passos: (1) em Categoria F, subtrai as despesas dedutíveis à receita bruta e aplica 28% ao resultado; (2) em Categoria B com CAE hoteleiro, multiplica a receita bruta por 0,15 e aplica a taxa de IRS ao resultado. Para uma simulação personalizada, que inclua a situação fiscal global (outros rendimentos, deduções à coleta, SS), a consulta de um contabilista certificado é a forma mais fiável.
Sim, desde que o volume de negócios não tenha ultrapassado €15.000 no ano civil anterior (limiar atualizado pelo Decreto-Lei n.º 35/2025). Abaixo deste valor, aplica-se a isenção do artigo 53.º do Código do IVA e não se cobra IVA nas faturas. Acima de €15.000, existe obrigação de liquidar IVA. A taxa de 6% (taxa reduzida) aplica-se a estabelecimentos hoteleiros nos termos da Lista I do CIVA. O alojamento local, regulado pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, não é legalmente um estabelecimento hoteleiro, pelo que a taxa aplicável pode ser a geral de 23%. Para confirmar a taxa correta para a sua situação, o caminho recomendado é um pedido de informação vinculativa à AT ou a consulta de um contabilista certificado.
A obrigação de contribuir para a Segurança Social começa no primeiro dia do 13.º mês após o início de atividade. Os primeiros doze meses são isentos de contribuição. Após esse período, o cálculo para AL classificado como atividade hoteleira usa 20% da receita como rendimento relevante, que depois se divide por 3 para obter a base mensal de contribuição. A taxa é de 21,4% para trabalhadores independentes. Para rendimentos baixos em acumulação com emprego por conta de outrem, pode existir isenção total — confirmar com a Segurança Social.
O CEAL (Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local) foi uma contribuição criada no âmbito do programa Mais Habitação que incidia sobre a receita de AL. Foi abolido pelo Decreto-Lei n.º 76/2024 com efeitos a 1 de novembro de 2024. Desde essa data, o CEAL deixou de existir. Proprietários que tenham receita de AL a partir de novembro de 2024 não têm qualquer obrigação de pagar esta contribuição.
As zonas de contenção (definidas nos regulamentos municipais de Lisboa e Porto) proíbem novos registos de AL nessas áreas. Em termos fiscais, o Código do IRS prevê um coeficiente agravado de 0,50 para AL em zonas de contenção no regime simplificado de Categoria B — em vez do coeficiente padrão de 0,35 aplicável a serviços gerais. Isto significa que 50% da receita bruta é rendimento tributável, o que aumenta o imposto a pagar. Para AL com CAE de atividade hoteleira (coeficiente 0,15), este agravamento não se aplica.
A tributação depende do momento em que o imóvel é vendido após a saída do alojamento local. A desafetação do AL já não gera tributação imediata. Se o imóvel for vendido nos três anos seguintes à desafetação, a mais-valia é apurada em Categoria B com coeficiente de 0,95 — ou seja, 95% do ganho é tributável às taxas progressivas do IRS. Se a venda ocorrer mais de três anos após a saída do AL, aplica-se a Categoria G (mais-valias particulares): apenas 50% da mais-valia entra no rendimento tributável. Em qualquer caso, os imóveis afetos a AL não beneficiam da isenção por reinvestimento em habitação própria permanente.
Sim ao IMI — é obrigatório para todos os proprietários em Portugal, independentemente de terem ou não AL. A taxa anual é definida pelo município, entre 0,3% e 0,45% do VPT. Em Categoria F, o IMI é uma despesa dedutível. Alguns municípios aplicam um agravamento de IMI para AL em zonas de pressão urbanística (Lei n.º 56/2023). O AIMI só se aplica a quem tem um VPT global de prédios habitacionais acima de €600.000 (pessoas singulares) — nesse caso paga-se sobre o excedente às taxas de 0,7%, 1% ou 1,5%. O AIMI não é dedutível em IRS.