Impostos em Alojamento Local: guia completo atualizado para 2026 (IRS, IVA, SS)

Em novembro de 2024, a Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL) foi abolida pelo Decreto-Lei n.º 76/2024. Para quem estava à espera desta mudança, é uma boa notícia. Para quem não sabe o que é o CEAL, é igualmente boa: nunca chegou a pagar.

O que não mudou são as obrigações fiscais regulares: IRS, IVA e Segurança Social continuam a aplicar-se a quem explore um alojamento local em Portugal. Este guia explica cada uma, com os valores atualizados para 2026 e as fontes legais que os sustentam.

Se está a começar ou a rever a sua situação fiscal, a primeira coisa a perceber é onde é tributado: em Categoria F (rendimentos prediais) ou em Categoria B (atividade empresarial). A resposta a essa pergunta condiciona tudo o resto.

Categoria F ou Categoria B: a primeira decisão fiscal

Por defeito, os rendimentos de alojamento local são tributados em Categoria F (rendimentos prediais). Não é preciso fazer nada para isso acontecer: basta não abrir atividade nas Finanças. O artigo 8.º, n.º 1 do Código do IRS (CIRS) é claro — os rendimentos de arrendamento e alojamento são prediais, salvo quando o proprietário opte pela tributação em Categoria B.

A Categoria B requer uma escolha ativa: abertura de atividade com o CAE adequado nas Finanças, declarada na declaração de início de atividade ou numa declaração de alterações. A partir desse momento, os rendimentos do AL são tratados como rendimentos empresariais ou profissionais.

A decisão tem implicações significativas na carga fiscal. Em termos simples:

• Em Categoria F: taxa fixa de 28% sobre o rendimento líquido (receita menos deduções específicas); possibilidade de optar pelo englobamento nas taxas progressivas do IRS
• Em Categoria B: aplicação de um coeficiente ao rendimento bruto, o que reduz substancialmente a base tributável — mas apenas se o AL estiver classificado como atividade hoteleira ou similar

Não existe uma resposta certa universal. Depende do volume de receita, das despesas reais, do rendimento total do sujeito passivo e do CAE registado. O que existe é uma análise a fazer antes de qualquer declaração de IRS.

IRS em Categoria F: como funciona

Em Categoria F, o rendimento tributável é a receita bruta menos as deduções do Art. 41.º do CIRS: obras de conservação e manutenção dos últimos 24 meses, seguro contra incêndio e responsabilidade civil, quotas de condomínio obrigatórias, IMI e Imposto do Selo. Não são dedutíveis juros de crédito habitação, mobiliário, electrodomésticos nem depreciações do imóvel. A taxa autónoma é de 28%; o proprietário pode optar pelo englobamento nas taxas progressivas do IRS se a taxa marginal for inferior a 28% (mínimo de existência 2026: €12.880).

Para os escalões de IRS 2026, as tabelas de retenção na fonte, a análise do englobamento e o preenchimento do Modelo 3 (Anexo F), consulte o guia completo sobre IRS no alojamento local.

IRS em Categoria B: o regime simplificado e os coeficientes

Em Categoria B (regime simplificado), aplica-se um coeficiente à receita bruta em vez de calcular despesas reais (Art. 31.º do CIRS). O coeficiente padrão é 0,35 para apartamentos e moradias com CAE 55201 — apenas 35% da receita é rendimento tributável. Para estabelecimentos de hospedagem e hostels com classificação hoteleira, o coeficiente é 0,15. O regime simplificado aplica-se até €200.000 de volume de negócios anual; acima desse valor é obrigatória a contabilidade organizada.

Para exemplos de cálculo, a comparação Cat F vs Cat B com valores reais e a forma de declarar em Anexo B (campo 417), consulte o guia completo sobre IRS no alojamento local.

Zonas de contenção: como afetam a tributação

As zonas de contenção de alojamento local — definidas nos regulamentos municipais de Lisboa e Porto com base em rácios de pressão habitacional — têm implicações urbanísticas claras: novos AL não podem ser registados nessas zonas. Mas têm também implicações fiscais diretas.

O regime simplificado do IRS em Categoria B prevê um coeficiente agravado de 0,50 para AL localizados em zonas de contenção. Este coeficiente substitui o padrão de 0,35 que se aplica a serviços não classificados como hoteleiros. Ou seja: em vez de apenas 35% da receita bruta ser rendimento tributável, passa a ser 50%. Para um AL com receita bruta de €20.000 em zona de contenção (sem o CAE hoteleiro), o rendimento tributável sobe de €7.000 para €10.000.

Esta disposição está prevista no artigo 31.º do Código do IRS, alínea h), introduzida no quadro da legislação relativa a AL em zonas de pressão habitacional.

Para AL com o CAE de atividades hoteleiras (coeficiente 0,15), a localização em zona de contenção não altera o coeficiente — este mantém-se em 0,15. O agravamento aplica-se especificamente a quem usa o coeficiente de 0,35 (serviços gerais).

IVA: quando está isento e quando não está

A maioria dos proprietários de alojamento local em Portugal está isenta de IVA ao abrigo do artigo 53.º do Código do IVA. Em 2026, o limiar de isenção é de €15.000 de volume de negócios anual, actualizado pelo Decreto-Lei n.º 35/2025. Quem ultrapassar esse valor fica sujeito, em princípio, à taxa geral de 23% — a taxa reduzida de 6% aplica-se a “estabelecimentos hoteleiros”, que constituem uma categoria legal distinta do alojamento local.

Para uma análise completa — regime de isenção, obrigações de faturação, taxa aplicável e quando pode compensar renunciar à isenção — consulte o nosso guia completo sobre IVA no alojamento local.

Segurança Social: quem paga e quanto

A obrigação de contribuir para a Segurança Social depende de ter uma atividade aberta nas Finanças. Quem tributa em Categoria F (sem atividade aberta) geralmente não tem obrigação de pagamento de SS como trabalhador independente pelo AL.

Quem abriu atividade em Categoria B é trabalhador independente ou empresário em nome individual, e tem as seguintes obrigações:

Quando começa a pagar

A SS só começa a receber contribuições a partir do 1.º dia do 13.º mês após o início de atividade (Art. 145.º do Código dos Regimes Contributivos). Os primeiros 12 meses são livres de contribuições obrigatórias.

Como se calcula a contribuição

O cálculo envolve três passos:

1. Rendimento relevante: para AL classificado como atividade hoteleira ou similar, o rendimento relevante é 20% da receita declarada (Art. 162.º, n.º 2). Para outros serviços, seria 70%.
2. Base de incidência mensal: o rendimento relevante do trimestre divide-se por 3, obtendo a base de cada mês desse trimestre (Art. 163.º, n.º 1).
3. Taxa contributiva: 21,4% para trabalhadores independentes (Art. 168.º, n.º 1); 25,2% para empresários em nome individual (Art. 168.º, n.º 4).

Isenção por acumulação com emprego

Existe isenção total de contribuições para quem cumpra simultaneamente duas condições: rendimento anual do AL inferior a 4 vezes o Indexante de Apoios Sociais (IAS) e situação de trabalhador por conta de outrem com desconto regular para a SS. ⚠️ Confirmar os limites atualizados do IAS para 2026 com a SS ou contabilista.

O fim do CEAL: o que mudou desde novembro de 2024

A Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local existiu entre 2023 e outubro de 2024. Era devida por todos os proprietários com AL registado e calculava-se com base na receita e na localização do imóvel.

O Decreto-Lei n.º 76/2024 aboliu o CEAL com efeitos a partir de 1 de novembro de 2024. Quem pagou CEAL relativo a períodos anteriores a essa data mantém essa obrigação. A partir dessa data, o encargo deixou de existir.

Esta mudança elimina um custo que pesava desproporcionalmente nos imóveis situados em zonas de maior procura turística. A fiscalidade do AL simplificou-se, mas as obrigações de IRS, IVA e SS permanecem.

IMI: o imposto anual sobre o imóvel

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é pago anualmente por todos os proprietários, independentemente de explorar ou não alojamento local. O AL não cria nem elimina esta obrigação — o IMI existe enquanto for proprietário do imóvel.

A taxa é fixada pela câmara municipal de cada concelho, entre 0,3% e 0,45% do Valor Patrimonial Tributário (VPT) para prédios urbanos. O pagamento é automático — a AT notifica-o todos os anos e os prazos são: maio (até €100), maio e novembro (€100–€500), maio, agosto e novembro (acima de €500).

Agravamento IMI para AL em zonas de pressão urbanística

As câmaras municipais têm a faculdade de aplicar um agravamento até 100% da taxa de IMI aos imóveis explorados em alojamento local situados em zonas de elevada pressão urbanística (Art. 112.º, n.º 19, al. a) do CIMI, introduzido pela Lei n.º 56/2023).

A mesma lei alterou o Art. 44.º, n.º 3 do CIMI para fixar o coeficiente de vetustez em 1 para todos os imóveis afetos a alojamento local — o que impede os descontos de antiguidade no cálculo do VPT, aumentando a base de incidência do IMI em imóveis mais antigos. ⚠️ Verifique sempre no site da câmara municipal da área do imóvel se existe sobretaxa IMI aplicável ao AL.

IMI e a dedutibilidade no IRS

Em Categoria F, o IMI pago durante o ano fiscal é uma despesa dedutível, abatendo ao rendimento líquido tributável (Art. 41.º CIRS). Em Categoria B com regime simplificado, o IMI não é dedutível directamente — as despesas presumidas estão incorporadas no coeficiente aplicado ao rendimento bruto.

AIMI: adicional para grandes patrimónios imobiliários

O Adicional ao IMI (AIMI) é um imposto estatal anual sobre proprietários cujo VPT global de prédios urbanos habitacionais e terrenos para construção exceda determinados limiares.

• Pessoas singulares (não casadas): VPT global acima de €600.000
• Casados ou unidos de facto com tributação conjunta: acima de €1.200.000
• Pessoas colectivas: taxa de 0,4% sobre todo o VPT habitacional (sem limiar de isenção)

As taxas de AIMI para pessoas singulares incidem sobre o excedente ao limiar:

• Entre €600.000 e €1.000.000: 0,7%
• Entre €1.000.000 e €2.000.000: 1%
• Acima de €2.000.000: 1,5%

Os imóveis em regime de alojamento local, enquanto prédios urbanos habitacionais na matriz predial, em princípio contam para este cálculo — a menos que o imóvel esteja classificado como comercial/serviços. O AIMI é liquidado automaticamente pela AT em junho (Art. 135.º-G CIMI) e pago em setembro (Art. 135.º-H CIMI).

Em Categoria B (regime simplificado), o AIMI não é dedutível como despesa. Em Categoria F, o AIMI também não é dedutível como despesa — o Art. 41.º, n.º 1 do CIRS exclui-o expressamente na redação dada pela Lei n.º 56/2023. No entanto, o Art. 135.º-I do CIMI prevê que o AIMI seja dedutível à coleta de IRS gerada pelos rendimentos prediais — tanto em englobamento como à taxa autónoma do Art. 72.º, n.º 1, al. e) do CIRS. Esta dedução à coleta é um mecanismo diferente da dedução como despesa: não reduz o rendimento tributável, mas abate directamente ao imposto a pagar.

Taxa turística municipal

A taxa turística não é um imposto do Estado — é um encargo municipal cobrado pelo proprietário/operador do AL a cada hóspede, por noite. O montante cobrado é entregue integralmente à câmara municipal e não integra o rendimento do AL: não entra na declaração de IRS, não conta para o limiar de IVA, não é dedutível nem tributável.

Em 2025, os valores nos principais destinos são:

• Lisboa: €2 por pessoa por noite (até 7 noites consecutivas)
• Porto: €2 por pessoa por noite (até 7 noites consecutivas)

A taxa deve ser discriminada na fatura emitida ao hóspede. Cada município define as suas próprias regras e valores — consulte sempre o site da câmara municipal do local do imóvel.

Mais-valias na venda do imóvel

A tributação da mais-valia na venda de um imóvel em AL depende de quando o imóvel é vendido em relação à data de desafetação do AL (saída da atividade), e de se a exploração é feita em nome individual ou por empresa.

A desafetação não gera imposto imediato

A mera saída do imóvel da atividade de AL deixou de gerar tributação imediata em IRS. A tributação fica suspensa até à venda efectiva do imóvel.

Venda dentro de 3 anos após desafetação

Se o imóvel for vendido nos três anos seguintes à saída do AL, a mais-valia é apurada em Categoria B (rendimentos empresariais). Aplica-se o coeficiente de 0,95 sobre o ganho (Art. 31.º, n.º 1, al. h) CIRS): ou seja, 95% da mais-valia é incluída no rendimento tributável e sujeita às taxas progressivas do IRS.

Venda após 3 anos

Passados três anos sobre a desafetação, a venda passa a ser tratada em Categoria G (mais-valias particulares). Apenas 50% da mais-valia é incluída no rendimento tributável, ao abrigo do Art. 43.º, n.º 2 CIRS.

Imóveis AL não beneficiam do reinvestimento em HPP

O regime de exclusão de tributação de mais-valias por reinvestimento em habitação própria permanente (HPP) não se aplica a imóveis afetos a AL. Esta exclusão destina-se a imóveis de uso residencial efectivo — o que, por definição, não é o caso do alojamento local.

A declaração das mais-valias faz-se no Anexo G (Categoria G) ou no Anexo B (Categoria B) da declaração de IRS Modelo 3, a entregar entre abril e junho do ano seguinte à venda.

IMT na aquisição do imóvel: atenção à isenção HPP

O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) é um imposto único, pago no momento da compra do imóvel. Não é uma obrigação recorrente do AL. No entanto, há um risco a ter em conta: se comprou o imóvel com isenção de IMT por destiná-lo a habitação própria permanente (Art. 9.º CIMT) e o converteu a AL nos seis anos seguintes à aquisição, pode perder a isenção e ficar obrigado ao pagamento retroativo do IMT (Art. 11.º, n.º 8, al. a) CIMT). Se estiver nesta situação, consulte um advogado fiscal ou contabilista antes de registar a atividade.

Se adquiriu o imóvel com idade igual ou inferior a 35 anos, a exposição pode ser ainda maior: o Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho (vigor desde 1 de agosto de 2024) criou uma isenção de IMT para a primeira aquisição de HPP por jovens com idade ≤ 35 anos, até ao limite de €316.772 (Art. 9.º, n.º 2 CIMT) — um limiar muito superior ao da isenção HPP geral (€106.346). Esta isenção ampliada, que inclui também Imposto do Selo sobre a aquisição, caduca igualmente se o imóvel for afeto a alojamento local nos seis anos seguintes à data da compra (Art. 11.º, n.º 8 CIMT). Quem comprou jovem, beneficiou desta isenção e está a ponderar o registo de AL deve confirmar a data de aquisição antes de avançar.

Simulação prática: €20.000 de receita anual

Para ilustrar o impacto das diferentes opções fiscais, este exemplo usa uma receita bruta anual de €20.000 de um AL arrendado como alojamento local (sem outros rendimentos do proprietário).

Cenário A — Categoria F (taxa fixa 28%)

• Receita bruta: €20.000
• Deduções específicas (obras + seguros + IMI): €3.500 (estimativa)
• Rendimento líquido: €16.500
• IRS (28%): €4.620
• Sem SS (sem atividade aberta)
• IVA: €20.000 ultrapassa o limiar de €15.000; em Cat F (rendimentos prediais), o IVA geralmente não se aplica diretamente às rendas — confirmar com contabilista se existe obrigação de IVA

⚠️ Nota: se a receita ultrapassar €15.000, haverá obrigações de IVA mesmo em Categoria F se for prestação de serviços. Em Cat F (rendimentos prediais), o IVA geralmente não se aplica às rendas — confirmar com contabilista.

Cenário B — Categoria B, atividade hoteleira (coeficiente 0,15)

• Receita bruta: €20.000
• Coeficiente: 0,15
• Rendimento tributável: €3.000
• IRS (taxas progressivas, escalão estimado — ⚠️ confirmar): a €3.000 de rendimento tributável, o IRS será próximo de zero ou muito reduzido
• SS: rendimento relevante = 20% × €20.000 = €4.000/ano → base mensal ~€333 → contribuição mensal: ~€71 → SS anual: ~€852
• IVA: €20.000 ultrapassa o limiar de €15.000 → obrigação de liquidar IVA. Taxa provável: 23% (taxa geral) — ver secção IVA acima. ⚠️ Confirmar com AT ou contabilista.

Comparação simplificada (sem IVA)

Cenário	IRS estimado	SS estimado	Total estimado
Cat F (28% flat)	€4.620	€0	€4.620
Cat B (coef. 0,15)	~€390 (⚠️)	~€852	~€1.242

A diferença é significativa. Mas atenção: o coeficiente 0,15 só se aplica se o CAE e a classificação da AT o permitirem. E em Categoria B é obrigatório emitir recibos verdes, manter registos, e cumprir obrigações declarativas trimestrais.

Para receitas mais elevadas ou situações com crédito habitação e obras avultadas, a análise muda. A consulta de um contabilista certificado com experiência em AL é recomendada antes de qualquer decisão.

Ferramenta gratuita: usa o Simulador de Impostos para Alojamento Local — calcula IRS, IVA, Segurança Social, IMI e Taxa Turística com os dados reais do teu imóvel

O que deve fazer agora

Se ainda não verificou a sua situação fiscal, este é o ponto de partida:

1. Confirme se tem atividade aberta nas Finanças e com que CAE
2. Verifique se o seu AL está em zona de contenção no seu município
3. Compare os cenários de Categoria F e Categoria B com os seus números reais
4. Confirme se está abaixo ou acima do limiar de IVA (€15.000)
5. Consulte um contabilista certificado para os cálculos definitivos

Para perceber se, tendo em conta esta carga fiscal, o alojamento local compensa em comparação com o arrendamento tradicional, lê o artigo sobre rentabilidade do alojamento local — análise com números reais.

Se prefere delegar toda a operação — incluindo o acompanhamento da conformidade fiscal e legal — a gestão profissional de alojamento local é uma opção que muitos proprietários encontram mais eficiente do que gerir tudo individualmente.

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