O essencial
O Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa (RMAL), publicado em dezembro de 2025 (Aviso n.º 29926-A/2025/2), define dois níveis de contenção: absoluta (rácio AL/habitação igual ou superior a 10%, novos registos proibidos salvo excepções) e relativa (rácio entre 5% e 10%, novos registos dependem de autorização da CML). Na sequência do cancelamento de 6.765 registos por falta de seguro, em fevereiro de 2026, as zonas foram reclassificadas em abril de 2026: Arroios, Estrela e São Vicente passaram de contenção absoluta para relativa; Avenidas Novas saiu da contenção. Em contenção absoluta permanecem Santa Maria Maior, Misericórdia e Santo António. O sistema opera a três escalas — concelho, freguesia e bairro — e as classificações são actualizadas mensalmente pela CML.
As zonas de contenção do alojamento local em Lisboa determinam se pode registar um novo estabelecimento numa determinada morada — e, em caso afirmativo, sob que condições. Com o novo Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa (RMAL), aprovado em dezembro de 2025 e publicado no Diário da República através do Aviso n.º 29926-A/2025/2, o sistema de contenção passou a funcionar a três escalas distintas: concelhia, de freguesia e de bairro. A actualização de abril de 2026 — decorrente do cancelamento de 6.765 registos por falta de seguro — alterou a classificação de várias freguesias e fez sair Avenidas Novas de qualquer regime de contenção.
Este artigo explica como funciona o sistema, quais as zonas em contenção na actualidade e o que cada nível implica na prática.
Como funciona o sistema de contenção em Lisboa
O critério de identificação das áreas de contenção assenta no rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local registados no RNAL e o número de fogos de habitação permanente, contabilizados no último Censo divulgado pelo INE. A monitorização é feita mensalmente pela Divisão de Monitorização da Câmara Municipal de Lisboa (CML) e opera a três escalas:
- Concelhia: se o rácio do município de Lisboa, no seu conjunto, atingir ou ultrapassar 10%, todo o concelho entra em contenção absoluta. O rácio actual do concelho é de 7,0% (dados de novembro de 2025), pelo que esta situação ainda não se verifica.
- De freguesia: cada uma das 24 freguesias de Lisboa é monitorizada individualmente. Se o rácio atingir ou ultrapassar 10%, a freguesia entra em contenção absoluta; entre 5% e 10%, em contenção relativa.
- De bairro: dentro de cada freguesia, os bairros são também monitorizados individualmente. Um bairro pode estar em contenção mesmo que a sua freguesia não esteja — desde que o rácio do bairro supere os limiares, e desde que a freguesia em que se insere não esteja já em contenção absoluta ou relativa.
Os dois tipos de contenção
Contenção absoluta (rácio igual ou superior a 10%)
Em zonas de contenção absoluta, novos registos de alojamento local estão proibidos, salvo nas situações excepcionais previstas no regulamento. Estão igualmente sujeitas a limitação de transmissão do registo: nas modalidades de moradia e apartamento, a transmissão do número de registo gera automaticamente a sua caducidade — ou seja, não é possível comprar um imóvel com AL e herdar o registo.
As situações em que a CML pode autorizar excepcionalmente novos registos em contenção absoluta são:
- Reabilitação integral de edifícios em ruínas ou totalmente devolutos há mais de três anos
- Projectos considerados de especial interesse para a cidade (edifícios multifuncionais com componente de habitação acessível)
A autorização excepcional em contenção absoluta tem a duração de cinco anos, não renovável enquanto a área se mantiver em contenção.
Contenção relativa (rácio entre 5% e 10%)
Em zonas de contenção relativa, novos registos requerem autorização expressa da CML. O pedido é entregue à Câmara Municipal de Lisboa, que dispõe de 90 dias para deliberar. Em alternativa ao pedido de autorização, é possível solicitar previamente uma informação prévia vinculativa — a CML responde em 30 dias e a resposta favorável é válida por dois anos.
Em contenção relativa, para além da excepção de reabilitação urbana, existe ainda a possibilidade de registar um AL na modalidade “quarto”, em habitações T2 ou superiores que constituam a residência permanente do titular:
- T2: máximo de 1 quarto
- T3 ou superior: máximo de 2 quartos
A autorização excepcional nesta modalidade tem a duração de um ano, renovável enquanto se mantiverem as condições (residência permanente, domicílio fiscal na morada, cumprimento dos limites de quartos).
Quais as zonas em contenção em Lisboa (estado actual — julho 2026)
Após a actualização de abril de 2026 — decorrente do cancelamento de 6.765 registos por falta de comprovativo de seguro (concluído a 1 de fevereiro de 2026) — a classificação das freguesias de Lisboa é a seguinte:
| Freguesia | Rácio AL/Habitação | Classificação actual |
|---|---|---|
| Santa Maria Maior | 66,9% | Contenção absoluta |
| Misericórdia | 43,8% | Contenção absoluta |
| Santo António | 25,1% | Contenção absoluta |
| São Vicente | ~16% | Contenção relativa (reclassificada em abril 2026) |
| Arroios | ~13,5% | Contenção relativa (reclassificada em abril 2026) |
| Estrela | ~10,8% | Contenção relativa (reclassificada em abril 2026) |
| Avenidas Novas | ~6,6% | Sem contenção (saiu em abril 2026) |
| Restantes freguesias | < 5% | Sem contenção (áreas de crescimento) |
Nota importante: os rácios são actualizados mensalmente pela CML. As classificações acima reflectem o estado após a reclassificação de abril de 2026, mas podem ter sido alteradas desde então. Para confirmar o estado actual da sua morada, solicite uma informação prévia à CML (Art. 7.º, n.º 11 do RMAL) — a resposta é dada em 30 dias e é vinculativa durante dois anos.
A actualização de abril de 2026: porque mudaram as zonas
Em fevereiro de 2026, a CML concluiu o processo de cancelamento de 6.765 registos de alojamento local por falta de comprovativo de seguro de responsabilidade civil actualizado — a obrigação de submeter o comprovativo via gov.pt estava em vigor desde março de 2025. Este processo reduziu significativamente o número de registos activos em várias freguesias, alterando os rácios calculados.
Como resultado, três freguesias que se encontravam em contenção absoluta passaram para contenção relativa (São Vicente, Arroios e Estrela), e Avenidas Novas saiu inteiramente do regime de contenção. Esta alteração criou uma janela de possibilidade para proprietários nestas zonas que anteriormente estava fechada — ainda que na modalidade quarto ou mediante autorização CML.
Bairros em contenção dentro de outras freguesias
Para além das 6 freguesias classificadas globalmente, o regulamento identifica bairros específicos dentro de outras freguesias que também se encontram em contenção, com base nos rácios individuais de cada bairro. A CML monitoriza os bairros individualmente com os mesmos critérios (rácio ≥ 10% para absoluta, entre 5% e 10% para relativa). Um bairro só entra em contenção própria se a sua freguesia não estiver já classificada — nesse caso, aplica-se a contenção da freguesia.
⚠️ Nota (abril 2026): em resultado da revisão de abril, 7 bairros saíram de contenção relativa e 5 passaram de absoluta para relativa. As tabelas abaixo reflectem a composição do regulamento na publicação original (novembro 2025). A lista actualizada por bairro aguarda publicação oficial da CML no Boletim Municipal.
Bairros em contenção absoluta (composição de novembro 2025 — parcial)
O regulamento identifica 22 bairros em contenção absoluta. Os listados abaixo constam do texto do regulamento; os restantes estão apenas no mapa da Figura 3 do Aviso n.º 29926-A/2025/2.
| ID | Bairro | Freguesia |
|---|---|---|
| 5808 | Bom Sucesso | Belém |
| 5807 | Belém | Belém |
| 5801 | Ajuda | Belém |
| 201 | Alcântara | Alcântara |
| 5908 | São Bento | Campo de Ourique |
| 5708 | Picoas | Avenidas Novas |
| 5709 | São Sebastião da Pedreira | Avenidas Novas |
| 6310 | Sapadores | Penha de França |
| 6205 | Parque das Nações – Centro | Parque das Nações |
Bairros em contenção relativa (composição de novembro 2025)
O regulamento identifica 11 bairros em contenção relativa (autorização CML obrigatória, modalidade quarto permitida):
| ID | Bairro | Freguesia |
|---|---|---|
| 5809 | Junqueira | Belém |
| 5805 | Bairro Novo da Memória | Belém |
| 107 | Bairro Novo da Memória | Ajuda |
| 101 | Ajuda | Ajuda |
| 206 | Junqueira | Alcântara |
| 204 | Bairro do Calvário | Alcântara |
| 5904 | Estrela | Campo de Ourique |
| 5907 | Santa Isabel | Campo de Ourique |
| 6302 | Arroios | Penha de França |
| 703 | Beato | Beato |
| 2116 | Marvila | Marvila |
| 6202 | Cabo Ruivo | Parque das Nações |
| 6201 | Bairro dos Retornados | Parque das Nações |
A regra da transmissão: ponto que muitos proprietários ignoram
Em áreas de contenção, a transmissão do registo de alojamento local — nas modalidades de moradia e apartamento — gera automaticamente a caducidade do registo (Art. 4.º, n.º 4 do RMAL). Isto significa que quem comprar um imóvel com AL activo numa zona de contenção não herda o número de registo. O novo proprietário terá de solicitar um registo novo — o que, em contenção absoluta, é praticamente impossível sem uma das excepções previstas.
Esta regra tem implicações directas para quem considera adquirir um imóvel em Lisboa com a intenção de manter o AL: verificar a zona de contenção é tão importante quanto verificar se o registo RNAL está activo.
Suspensão do AL para arrendamento residencial
O regulamento prevê ainda a possibilidade de um titular de registo em área de contenção suspender a actividade de AL por até cinco anos para colocar o imóvel em arrendamento residencial (Art. 8.º do RMAL). A suspensão faz-se por simples comunicação à CML, acompanhada de cópia do contrato de arrendamento. O número de registo mantém-se reservado durante a suspensão.
Atenção: quando o titular pede o levantamento da suspensão, a CML recalcula o rácio. Se a zona continuar em contenção, o pedido entra em lista de espera por ordem de chegada.
Como verificar se a sua morada está em contenção
- Identifique a freguesia — consulte a tabela de freguesias acima. Se a sua freguesia não estiver listada, não está em contenção ao nível de freguesia.
- Verifique o bairro — mesmo que a freguesia não esteja em contenção, o bairro pode estar. Consulte as tabelas de bairros acima ou o texto do Aviso n.º 29926-A/2025/2 publicado no Diário da República.
- Solicite informação prévia à CML — para confirmação oficial e vinculativa da classificação da sua morada, submeta um pedido à Câmara Municipal de Lisboa ao abrigo do Art. 7.º, n.º 11 do RMAL. A CML responde em 30 dias e a resposta favorável é válida por dois anos.
- Acompanhe o Boletim Municipal — as alterações ao mapa de contenção são publicadas no Boletim Municipal de Lisboa no prazo de 10 dias após cada deliberação da CML.
Para o processo completo de como obter a licença de alojamento local em Lisboa — incluindo documentação específica, prazos e o que fazer consoante a zona — consulte o nosso guia sobre a licença de alojamento local em Lisboa.
O essencial
- Contenção absoluta: novos registos proibidos — excepto reabilitação urbana (autorização CML, 5 anos); Santa Maria Maior, Misericórdia e Santo António
- Contenção relativa: novos registos dependem de autorização expressa da CML (90 dias); modalidade “quarto” permitida em residência própria; Arroios, Estrela e São Vicente (pós-abril 2026)
- Transmissão: em zonas de contenção, a venda do imóvel extingue automaticamente o registo AL (modalidades apartamento e moradia)
- 3 escalas: a contenção pode aplicar-se ao concelho, à freguesia ou ao bairro — verificar sempre os três níveis
- Actualização mensal: os rácios são recalculados mensalmente pela CML; alterações publicadas no Boletim Municipal; para confirmação oficial solicitar informação prévia à CML
- Suspensão: é possível suspender o AL por até 5 anos para arrendamento residencial, mantendo o número de registo
Perguntas Frequentes
Após a reclassificação de abril de 2026, as zonas de contenção em Lisboa são: contenção absoluta (novos registos proibidos) em Santa Maria Maior, Misericórdia e Santo António; contenção relativa (autorização CML obrigatória) em Arroios, Estrela e São Vicente. Avenidas Novas saiu do regime de contenção. Além das freguesias, bairros concretos dentro de outras freguesias podem também estar em contenção — para confirmar a sua morada, solicite informação prévia à CML (resposta em 30 dias, vinculativa por 2 anos).
Numa área de contenção absoluta, não são admitidos novos registos de alojamento local, salvo excepções muito específicas: reabilitação de edifícios devolutos há mais de três anos ou projectos de especial interesse para a cidade com componente de habitação acessível. A autorização excepcional tem a duração de cinco anos, não renovável enquanto a zona se mantiver em contenção. Além disso, a transmissão do registo (venda do imóvel) gera automaticamente a extinção do número de registo.
Sim, mas necessita de autorização expressa da Câmara Municipal de Lisboa. O pedido é entregue aos serviços municipais e a CML tem 90 dias para deliberar. Em contenção relativa, é também possível registar a modalidade ‘quarto’ (em habitação T2 ou superior que seja a sua residência permanente) sem necessidade de autorização prévia — máximo de 1 quarto em T2, 2 em tipologias superiores. A autorização na modalidade quarto é anual e renovável.
Em fevereiro de 2026, a Câmara Municipal de Lisboa concluiu o cancelamento de 6.765 registos de AL que não tinham submetido o comprovativo de seguro actualizado — obrigação em vigor desde março de 2025. Esta redução de registos activos alterou os rácios de várias freguesias. Arroios, Estrela e São Vicente, que estavam em contenção absoluta, passaram para contenção relativa. Avenidas Novas saiu inteiramente da contenção.
Não. O regulamento municipal de Lisboa (RMAL) estabelece que, nas áreas de contenção, a transmissão do registo de alojamento local nas modalidades moradia e apartamento gera automaticamente a caducidade do registo. Quem adquire o imóvel tem de solicitar um novo registo — e em contenção absoluta isso é praticamente impossível sem uma das excepções previstas.
Comece por verificar se a sua freguesia consta da tabela de contenção (Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António, Arroios, Estrela, São Vicente após abril 2026). Se não constar, verifique se o seu bairro está listado — um bairro pode estar em contenção mesmo que a freguesia não esteja. Para confirmação oficial e vinculativa, solicite uma informação prévia à CML ao abrigo do Art. 7.º, n.º 11 do RMAL: a resposta é dada em 30 dias e é válida por dois anos.