O essencial
Em Lisboa, obter a licença de alojamento local implica verificar primeiro se a morada está em zona de contenção, pois isso determina a viabilidade e o processo do registo. O Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa (RMAL, Aviso n.º 29926-A/2025/2) exige documentação adicional ao processo nacional: plantas à escala 1:100, identificação matricial do imóvel, comprovativo de ligação às redes de serviços e notificação do condomínio. Após registar o CAE na AT e contratar o seguro obrigatório (mínimo 75.000 € por sinistro), a comunicação prévia com prazo é submetida no BUE em ePortugal.gov.pt. O prazo de oposição municipal é de 60 dias úteis em zonas livres e 90 dias em zonas de contenção. Em zonas de contenção relativa (Arroios, Estrela, São Vicente), o registo requer autorização expressa da CML ou restringe-se à modalidade quarto. Em zonas de contenção absoluta (Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António), novos registos são praticamente impossíveis.
Em Lisboa, obter a licença de alojamento local — tecnicamente designada registo no RNAL — começa por uma questão que muitos proprietários colocam demasiado tarde: a minha morada está em zona de contenção? A resposta define tudo o que se segue: os documentos a preparar, os prazos a gerir e a própria viabilidade do registo. O novo Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa (RMAL), aprovado em dezembro de 2025, acrescentou requisitos documentais específicos que não se aplicam no restante país. Este guia cobre o processo completo para Lisboa.
Passo 0 — Verificar a zona antes de avançar
Lisboa tem um sistema de zonas de contenção que determina se é possível registar um novo alojamento local numa determinada morada. Existem três situações distintas:
- Zona livre (sem contenção): registo possível pelo processo padrão, sem aprovação prévia da CML
- Zona de contenção relativa (rácio AL/habitação entre 5% e 10%): registo possível mas requer autorização expressa da Câmara Municipal de Lisboa, com prazo de decisão de 90 dias; modalidade “quarto” disponível em residência própria sem autorização prévia
- Zona de contenção absoluta (rácio igual ou superior a 10%): novos registos proibidos, salvo excepções muito limitadas (reabilitação urbana de edifícios devolutos há mais de 3 anos)
Após a reclassificação de abril de 2026 — que se seguiu ao cancelamento de 6.765 registos por falta de seguro — as zonas em contenção são: absoluta em Santa Maria Maior, Misericórdia e Santo António; relativa em Arroios, Estrela e São Vicente. Avenidas Novas saiu da contenção. Além das freguesias, bairros dentro de outras freguesias podem também estar em contenção.
Para o mapa actualizado das zonas, os rácios por freguesia, as tabelas de bairros em contenção e o que cada nível implica em detalhe, consulte o nosso guia sobre zonas de contenção do alojamento local em Lisboa. Para confirmação oficial da sua morada específica, solicite uma informação prévia à CML (Art. 7.º, n.º 11 do RMAL) — resposta em 30 dias, vinculativa por 2 anos.
Passo 1 — Registar o CAE na Autoridade Tributária
Antes de qualquer outra acção, é necessário registar a actividade económica junto da Autoridade Tributária (AT) através de uma declaração de início de actividade. O código CAE a utilizar para apartamentos e moradias é o 55201 (Alojamento mobilado para turistas); para quartos e hostels, o 55204.
Este passo tem de ser feito antes da submissão da comunicação prévia no BUE — o portal do governo verifica se existe registo de actividade activo na AT antes de aceitar a submissão. Para o processo completo de registo do CAE e as implicações fiscais de cada código, consulte o nosso guia sobre o CAE de alojamento local.
Passo 2 — Contratar o seguro obrigatório
O seguro de responsabilidade civil extracontratual é obrigatório para todos os alojamentos locais — e em Lisboa teve um papel central no cancelamento de 6.765 registos em 2026, precisamente por falta de comprovativo actualizado. O capital mínimo é de 75.000 € por sinistro. Para apartamentos em regime de propriedade horizontal, é também obrigatório um seguro contra incêndio.
Em Lisboa, o comprovativo de seguro é um dos documentos a incluir na comunicação prévia via BUE. Para o que a lei exige, os valores típicos de mercado e como submeter o comprovativo, consulte o nosso guia sobre o seguro de alojamento local.
Passo 3 — Reunir a documentação específica de Lisboa
O RMAL de Lisboa (Art. 9.º) acrescenta requisitos documentais que não existem no processo nacional padrão. Para qualquer registo em Lisboa, a comunicação prévia com prazo deve incluir, além dos documentos exigidos pelo RJEEAL:
- Documento com o endereço do estabelecimento e identificação do artigo matricial do prédio urbano ou fracção autónoma
- Plantas do estabelecimento à escala 1:100
- Documento comprovativo da ligação à rede pública de abastecimento de água, saneamento e energia eléctrica
- Cópia da apólice de seguro de responsabilidade civil
- Documento comprovativo da notificação do condomínio (no caso de fracção autónoma em edifício com outras unidades)
- Regulamento do condomínio, caso estabeleça regras para o AL (se existir)
Para pedidos de autorização excepcional em zonas de contenção, são adicionalmente exigidos:
- Cópia da declaração de imóvel devoluto (para excepções de reabilitação urbana)
- Declaração, sob compromisso de honra, de inexistência de contrato de arrendamento para fins habitacionais sobre o imóvel nos últimos cinco anos (modelo disponível no Anexo II do RMAL)
- Declaração de cumprimento dos limites do número de estabelecimentos de alojamento local por proprietário (Anexo III do RMAL)
Passo 4 — Submeter a comunicação prévia no BUE
O registo faz-se através de uma comunicação prévia com prazo submetida no Balcão Único Eletrónico (BUE), acessível em ePortugal.gov.pt, com autenticação via Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão.
Na submissão, é necessário indicar:
- Morada e identificação matricial do imóvel
- Modalidade do alojamento local (apartamento, moradia, quarto, hostel)
- Capacidade (número de quartos e camas)
- Dados do seguro de responsabilidade civil (seguradora, número da apólice, capital garantido)
- Documentação adicional exigida pelo RMAL (ver Passo 3)
O número de registo RNAL é atribuído imediatamente na submissão, ficando suspenso o início da actividade até ao termo do prazo de oposição municipal.
Passo 5 — Aguardar o prazo de oposição
Após a submissão, a Câmara Municipal de Lisboa tem um prazo para se opor ao registo:
- Zonas sem contenção: 60 dias úteis. Se não houver oposição, o registo é tacitamente aprovado e o AL pode iniciar actividade.
- Zonas de contenção relativa ou absoluta (pedidos de autorização excepcional): 90 dias a partir da entrada do pedido nos serviços municipais. Se não houver deliberação no prazo, pode recorrer ao tribunal administrativo.
Durante o prazo de oposição, os serviços municipais podem realizar vistorias para verificação do cumprimento dos requisitos legais (Art. 13.º do RMAL).
O que muda consoante a zona de contenção
Sem contenção — processo padrão
A maioria das freguesias de Lisboa está fora de qualquer regime de contenção. O processo é o padrão nacional: CAE na AT → seguro → BUE → 60 dias → actividade. Não são necessárias autorizações adicionais da CML.
Contenção relativa — autorização ou modalidade quarto
Em Arroios, Estrela e São Vicente (pós-abril 2026), dois caminhos são possíveis:
- Pedido de autorização excepcional à CML: o pedido é instruído com documentação adicional (declaração de imóvel sem arrendamento nos últimos 5 anos, etc.) e a CML decide em 90 dias. A autorização excepcional em contenção relativa tem a duração de 5 anos, não renovável enquanto a zona se mantiver em contenção.
- Modalidade quarto: em habitações T2 ou superiores que sejam a residência permanente do titular (domicílio fiscal há mais de 3 anos), é possível registar até 1 quarto (T2) ou 2 quartos (T3+) sem necessidade de autorização prévia. A autorização é anual e renovável.
Contenção absoluta — praticamente vedado
Em Santa Maria Maior, Misericórdia e Santo António, novos registos estão proibidos. A única excepção aplicável a proprietários individuais é a reabilitação integral de edifício em ruínas ou totalmente devoluto há mais de 3 anos — e mesmo assim requer autorização expressa da CML. A autorização tem a duração de 5 anos, não renovável.
Atenção à transmissão: nestas zonas, comprar um imóvel com AL activo não transfere o número de registo — a venda gera caducidade automática do registo nas modalidades apartamento e moradia.
Após o registo: obrigações regulares em Lisboa
Após iniciar actividade, as obrigações são as nacionais acrescidas de algumas específicas de Lisboa:
- Seguro: manter o seguro activo e notificar o BUE de qualquer alteração no prazo de 10 dias
- SIBA/AIMA: comunicar todos os hóspedes às autoridades através do portal SIBA
- Taxa turística: cobrar e entregar à CML a taxa turística aplicável por hóspede por noite
- Número de registo: identificar o número RNAL em todas as plataformas de reserva e anúncios (obrigação do RMAL, Art. 13.º, n.º 4)
- Ruído: a CML pode, na sequência de reclamações, obrigar à instalação de equipamento de medição de ruído (Art. 10.º, n.º 5 do RMAL)
- Actualização de registo: se o seguro ou outros dados mudarem, actualizar no BUE no prazo de 10 dias
Para o processo de registo nacional completo — obrigações fiscais, IRS, IVA e segurança social — consulte o nosso guia de abertura de alojamento local em Portugal.
O essencial
- Verificar zona primeiro: o processo de licença em Lisboa depende inteiramente do regime de contenção da morada — consultar o guia de zonas ou solicitar informação prévia à CML antes de qualquer outra acção
- Documentação Lisboa-específica: plantas 1:100, identificação matricial, notificação do condomínio e comprovativo de seguro são exigidos pelo RMAL e não pelo processo nacional
- Prazos: 60 dias úteis em zonas livres; 90 dias em zonas de contenção (autorização excepcional)
- Contenção relativa: Arroios, Estrela, São Vicente — autorização CML necessária, ou modalidade quarto em residência própria
- Contenção absoluta: Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António — praticamente vedado a novos registos
- Transmissão: em zonas de contenção, a venda do imóvel extingue o registo AL automaticamente
Perguntas Frequentes
O processo passa por cinco passos: (1) verificar se a morada está em zona de contenção (consultar o guia de zonas ou solicitar informação prévia à CML); (2) registar o CAE 55201 na Autoridade Tributária; (3) contratar o seguro de responsabilidade civil obrigatório (mínimo 75.000€ por sinistro); (4) reunir a documentação específica exigida pelo RMAL de Lisboa (plantas 1:100, artigo matricial, notificação do condomínio, comprovativo de seguro); (5) submeter a comunicação prévia com prazo no BUE em ePortugal.gov.pt. O prazo de oposição municipal é de 60 dias úteis em zonas livres e 90 dias em zonas de contenção.
Além dos documentos exigidos pelo processo nacional (identificação, NIF, título de utilização), o Regulamento Municipal de Alojamento Local de Lisboa (RMAL) exige adicionalmente: documento com endereço e artigo matricial do imóvel, plantas à escala 1:100, comprovativo de ligação às redes de água/saneamento/electricidade, cópia da apólice de seguro de responsabilidade civil, e documento de notificação do condomínio (para fracções autónomas em edifícios com outras unidades). Em zonas de contenção, são exigidas declarações sob compromisso de honra adicionais.
Alfama pertence à freguesia de Santa Maria Maior, e a Baixa inclui áreas de Santa Maria Maior e Misericórdia — ambas em contenção absoluta, onde novos registos estão proibidos. A excepção é a reabilitação de edifícios totalmente devolutos há mais de três anos, que requer autorização expressa da Câmara Municipal de Lisboa. Na modalidade ‘quarto’ também não existe excepção para contenção absoluta — essa modalidade é permitida apenas em contenção relativa.
Em zonas sem contenção, o prazo de oposição da Câmara Municipal é de 60 dias úteis após a submissão da comunicação prévia no BUE. Se a câmara não se opuser nesse prazo, o registo é tacitamente aprovado. Em zonas de contenção — onde é necessário pedir autorização excepcional à CML — o prazo de decisão é de 90 dias. Se não houver decisão no prazo, pode recorrer ao tribunal administrativo.
O registo de alojamento local caduca automaticamente com a transmissão do imóvel nas zonas de contenção (modalidades apartamento e moradia), por força do Artigo 4.º do RMAL. Quem compra o imóvel não herda o número RNAL e tem de solicitar um novo registo — o que, em zona de contenção absoluta, é praticamente impossível sem uma das excepções previstas. Antes de comprar qualquer imóvel com AL em Lisboa, verificar a zona de contenção é essencial.
Sim. O Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa (Art. 9.º, alínea e)) exige que o pedido de registo inclua um documento comprovativo da notificação ao condomínio — na pessoa do administrador — quando o AL vai funcionar numa fracção autónoma de edifício. Se o regulamento de condomínio estabelecer regras específicas para o AL, esse documento também deve ser incluído.