Calculadora de Rentabilidade
Alojamento Local

A rentabilidade varia muito por localização, tipo de imóvel e modelo de gestão. Nas principais cidades (Lisboa, Porto) e destinos de praia (Algarve), yields brutas entre 6% e 12% são comuns para imóveis bem posicionados com gestão activa. A taxa de ocupação média nacional para AL gerido profissionalmente ronda os 65–75%. Imóveis em zonas de alta procura turística com pricing dinâmico podem superar 80% de ocupação na época alta.

A yield bruta é a receita bruta anual a dividir pelo valor de mercado do imóvel (ex: €24.000 receita / €300.000 imóvel = 8% yield bruta). A yield líquida desconta todos os custos operacionais, fixos e impostos — é o retorno real sobre o capital investido. A diferença entre as duas reflecte a estrutura de custos do seu AL; um imóvel com custos baixos pode ter yield líquida próxima da bruta, enquanto um com muitos custos fixos pode ter yield líquida 40–50% inferior à bruta.

A autogestão elimina a comissão de gestão (tipicamente 15–25%), mas exige dedicação significativa: check-ins, comunicação com hóspedes, gestão de limpezas, manutenção e optimização de pricing. A gestão profissional compensa tipicamente através de: maior taxa de ocupação (acesso a ferramentas de pricing dinâmico), melhor posicionamento nas plataformas, e eliminação total do tempo do proprietário. Para a maioria dos proprietários com emprego ou múltiplos imóveis, a gestão profissional resulta em rendimento líquido igual ou superior à autogestão, com menos stress.

O break-even de ocupação é a taxa mínima de noites alugadas necessária para cobrir todos os custos (antes de impostos). Calcula-se como: custos fixos anuais ÷ (receita líquida por noite − custo de limpeza por noite). Por exemplo: custos anuais de €8.000, receita líquida por noite de €85 e custo de limpeza por noite de €15 → break-even = €8.000 ÷ €70 ≈ 114 noites ≈ 31% de ocupação (de 365 noites). A calculadora computa este valor automaticamente.

Na maioria dos mercados urbanos e turísticos em Portugal, o alojamento local gera entre 1,5× e 3× a receita do arrendamento equivalente — mas envolve mais custos operacionais. A diferença de rendimento líquido depende principalmente de: taxa de ocupação conseguida, localização do imóvel, capacidade de gestão activa, e custos de operação. Use a calculadora com a renda equivalente do seu imóvel para ver a comparação concreta.

Em Categoria B (atividade aberta nas Finanças): IRS progressivo sobre o rendimento tributável (receita × coeficiente 0,35 para apartamentos), mais Segurança Social de 21,4% sobre 20% da receita (a partir do 13.º mês). Se receita anual superar €15.000, aplica-se IVA a 23%. Em Categoria F (rendimentos prediais): IRS a taxa liberatória de 28% sobre rendimento líquido (receita menos despesas dedutíveis), sem Segurança Social. Para um apuramento detalhado, use o Simulador de Impostos AL.