IVA no Alojamento Local: guia prático para 2026

A maioria dos proprietários de alojamento local em Portugal nunca pagou IVA. Não é por esquecimento — é porque a lei prevê uma isenção para operadores com receita anual abaixo de €15.000. Para quem está abaixo desse valor, o IVA é simplesmente irrelevante no dia a dia.

O tema torna-se relevante em três situações: quando a receita se aproxima do limiar, quando se usam plataformas como o Airbnb ou o Booking.com (que cobram IVA nas suas comissões), ou quando se planeia fazer obras no imóvel. Este artigo explica o regime de isenção, as obrigações que se mantêm mesmo para isentos, a questão da taxa aplicável e quando pode fazer sentido renunciar à isenção. Para uma visão completa dos impostos do AL, incluindo IRS, Segurança Social e IMI, consulte o nosso guia completo de impostos do alojamento local.

A isenção de IVA no alojamento local

O artigo 53.º do Código do IVA (CIVA) isenta de IVA os sujeitos passivos que não tenham atingido, no ano civil anterior, um volume de negócios anual em território nacional superior a €15.000. Este limiar foi atualizado em março de 2025 pelo Decreto-Lei n.º 35/2025, substituindo €14.500 (valor de 2024) e €13.500 (valor de 2023).

O que conta como “volume de negócios” está definido no artigo 52.º-A CIVA: o valor total anual das transmissões de bens e prestações de serviços, líquido de IVA. Para um operador de AL em regime de isenção, que não cobra IVA, isso equivale à receita bruta recebida dos hóspedes.

Um detalhe que passa frequentemente despercebido: o valor a contar é a receita bruta das reservas, antes de qualquer comissão da plataforma. Se o Airbnb repassou €18.000 e reteve €3.000 de comissão, o volume de negócios para efeitos deste limiar é €18.000, não €15.000. A comissão é um custo do operador, não uma redução da receita tributável.

Para quem tributa em Categoria F de IRS (sem atividade aberta nas Finanças), a isenção de IVA é, na prática, automática: sem início de atividade declarado nas Finanças, não existe enquadramento em IVA. Para saber mais sobre o processo de abertura de um alojamento local em Portugal, consulte o nosso guia.

Obrigações mesmo em regime de isenção

A isenção do artigo 53.º não dispensa totalmente de obrigações. Quem está neste regime deve cumprir o seguinte:

• Não cobrar IVA nas faturas emitidas aos hóspedes
• Indicar o regime de isenção nas faturas — o artigo 57.º, n.º 2 CIVA exige que as faturas contenham a menção “IVA – regime de isenção”
• Não deduzir o IVA suportado nas compras, serviços ou obras relacionados com o AL (Art. 53.º, n.º 3 CIVA)
• Monitorizar a receita anual para saber quando o limiar está em risco de ser ultrapassado

Este último ponto é mais importante do que parece, porque existem dois cenários diferentes de cessação da isenção, com regras distintas (Art. 58.º CIVA):

• Se o volume de negócios do ano anterior ultrapassou €15.000, a isenção cessa a partir de 1 de janeiro do ano seguinte. O prazo para comunicar à Autoridade Tributária (AT) é de 15 dias úteis a contar de 31 de dezembro
• Se no ano em curso o volume de negócios ultrapassar o limiar em mais de 25% (ou seja, superar €18.750), a isenção cessa imediatamente. O prazo de comunicação é de 15 dias úteis a partir desse momento

Na prática: quem teve €16.000 de receita em 2025 perde a isenção de IVA a partir de janeiro de 2026. Quem está a ter um ano excecional e supera €18.750 antes do fim do ano perde a isenção no próprio mês em que isso acontece.

Qual a taxa de IVA no alojamento local: 6% ou 23%?

Esta é a questão que mais confunde os proprietários que ultrapassam o limiar. A resposta exige atenção ao texto da lei.

A Lista I do Código do IVA, no item 2.17, prevê a taxa reduzida de 6% para “alojamento em estabelecimentos do tipo hoteleiro”. A mesma lista esclarece que a taxa se aplica exclusivamente ao preço do alojamento, incluindo o pequeno-almoço se não for faturado separadamente.

A questão central é se o alojamento local constitui ou não um “estabelecimento do tipo hoteleiro”.

A resposta legal aponta para não. Os estabelecimentos hoteleiros — hotéis, pousadas, apart-hotéis, resorts — são regulados pelo Decreto-Lei n.º 80/2017, de 30 de junho. O alojamento local é regulado por um diploma distinto: o Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto. São dois regimes jurídicos com licenciamentos e categorias legais próprias.

Sem uma classificação legal que enquadre o alojamento local como “estabelecimento do tipo hoteleiro”, a interpretação mais prudente à luz do texto do CIVA em vigor (versão de maio de 2026) é a de que a taxa aplicável é a taxa geral de 23% (Art. 18.º CIVA).

Existem operadores de AL com CAE de atividade hoteleira ou similar que aplicam a taxa de 6% sem que a AT os questione. No entanto, a Lista I 2.17 não menciona o alojamento local como categoria autónoma, e não existe instrução administrativa geral da AT que confirme esta prática para todos os casos. Aplicar a taxa de 6% sem confirmação específica representa um risco fiscal.

O caminho para obter certeza jurídica é um pedido de informação vinculativa à AT, feito pelo Portal das Finanças. O pedido é gratuito e a AT tem um prazo de resposta de 150 dias. Uma informação vinculativa favorável é juridicamente vinculativa enquanto as circunstâncias não se alterarem.

O IVA nas comissões das plataformas

O Airbnb, o Booking.com e a generalidade das plataformas cobram uma comissão sobre cada reserva. Essa comissão está sujeita a IVA em Portugal quando o operador é residente fiscal no território nacional.

Para operadores em regime de isenção, o IVA cobrado pela plataforma na comissão não é recuperável. É um custo definitivo, suportado integralmente pelo proprietário. Numa comissão de €300 com IVA incluído à taxa padrão, o encargo de imposto acresce à comissão base sem possibilidade de dedução.

Para operadores no regime normal de IVA, o cenário é diferente: o IVA suportado nas comissões das plataformas é IVA dedutível, reduzindo o montante a entregar ao Estado. Para quem tem um volume elevado de reservas e comissões significativas, esta diferença tem impacto concreto na decisão de manter ou renunciar à isenção.

Quando pode compensar renunciar à isenção

Qualquer operador isento pode renunciar à isenção e optar pelo regime normal de IVA. O artigo 55.º CIVA estabelece que, após exercer esta opção, o operador fica obrigado a permanecer no regime normal por um mínimo de cinco anos (n.º 3). Para regressar à isenção, a declaração tem de ser entregue durante o mês de janeiro do ano correspondente (n.º 4).

Renunciar à isenção pode fazer sentido em três situações:

• Obras e remodelações: quem esteja a recuperar ou a requalificar um imóvel para AL suporta IVA elevado em materiais e mão de obra. No regime normal, esse IVA é dedutível
• Equipamentos de valor significativo: compras de eletrodomésticos, sistemas de climatização, mobiliário — o IVA dessas aquisições torna-se recuperável
• Comissões de plataformas com peso relevante: quando o IVA suportado nas comissões é suficientemente alto para justificar a complexidade operacional do regime normal

O ponto de equilíbrio depende de um cálculo concreto: o IVA dedutível total (obras, equipamentos, comissões) tem de ser superior ao IVA a liquidar nas prestações de serviço (23% sobre a receita bruta de alojamento). Para a maioria dos operadores abaixo do limiar de €15.000, a matemática raramente favorece a renúncia. Para quem esteja a fazer obras de fundo, o cálculo vale a pena ser feito com um contabilista certificado antes de tomar a decisão.

Ao renunciar à isenção, o operador que ainda não tenha atividade aberta nas Finanças tem de entregar uma declaração de início de atividade. Essa declaração inclui também a escolha do CAE adequado, com implicações no regime de IRS e Segurança Social.

Obrigações práticas no regime normal de IVA

Para quem esteja no regime normal — por ter ultrapassado o limiar ou por ter renunciado à isenção — as obrigações principais são as seguintes:

• Emitir faturas com IVA discriminado em cada prestação de serviço de alojamento
• Declaração periódica: trimestral para operadores com volume de negócios abaixo de €650.000 anuais; mensal acima desse valor. Entregue pelo Portal das Finanças
• Apuramento e entrega do IVA: diferença entre o IVA liquidado (cobrado aos hóspedes) e o IVA dedutível (suportado em compras e serviços). Se o IVA liquidado for superior, entrega-se a diferença ao Estado; se o IVA dedutível for superior, existe um crédito que pode ser reportado ou pedido em reembolso
• Arquivo de documentos: faturas e documentos de suporte conservados por 10 anos (Art. 52.º CIVA)

Um ponto prático que vale sublinhar: o IVA cobrado ao hóspede não é receita do proprietário. É dinheiro do Estado que transita temporariamente pela conta até à data de entrega da declaração periódica. Confundir este montante com receita disponível é um dos erros mais frequentes de quem entra no regime normal pela primeira vez.

IVA e gestão profissional do alojamento local

Para proprietários que trabalham com uma empresa de gestão, as obrigações de IVA continuam a recair sobre o proprietário enquanto titular do alojamento local. A empresa de gestão emite as suas faturas de serviço com IVA ao proprietário. Se o proprietário estiver em regime de isenção, esse IVA não é recuperável e representa um custo acrescido à comissão de gestão.

Se preferir delegar completamente a operação do seu imóvel, conheça o serviço de gestão de alojamento local da Host Wise.