Alojamento Local em Condomínios: O Que Precisa de Saber

O alojamento local tem sido uma solução atrativa para muitos proprietários em Portugal. No entanto, a sua presença em edifícios residenciais tem gerado debates sobre a convivência entre moradores e turistas.

Quando um prédio está em propriedade horizontal, cada fração tem um proprietário, mas todos partilham a responsabilidade pelas partes comuns — escadas, elevadores, telhado, etc. É aqui que entra a figura do condomínio, que pode ter voz ativa sobre o uso que se faz das frações, incluindo o alojamento local. Quando se trata de instalar um AL, surgem dúvidas legítimas: os vizinhos podem impedir? É preciso autorização? E se causarem barulho, o que acontece?

Com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, e acumulando já várias decisões judiciais e práticas consolidadas, está na altura de clarificar o que diz a lei sobre os poderes do condomínio sobre o AL.

É Preciso Autorização do Condomínio para Abrir um Alojamento Local?

Esta é provavelmente a pergunta mais frequente quando falamos de instalar um AL em condomínio. Afinal, um prédio com várias frações e vizinhos pode ser um espaço sensível à entrada constante de turistas.

✅ Antes do Decreto-Lei n.º 76/2024

Durante vários anos, a lei previa que, nos edifícios em regime de propriedade horizontal, a instalação de um alojamento local numa fração destinada a habitação exigia autorização da assembleia de condóminos, exceto se o título constitutivo já previsse a possibilidade de uso para serviços ou turismo.

Esta exigência foi reforçada em 2018 com a Lei n.º 62/2018, que introduziu a necessidade de aprovação unânime dos condóminos para instalação de um hostel em prédios de habitação.

✅ Com o Decreto-Lei n.º 76/2024 (em vigor desde 1 de novembro de 2024)

O novo regime traz uma mudança de paradigma:

• A autorização prévia do condomínio deixou de ser necessária para o registo de um alojamento local em frações habitacionais.
• Esta regra não se aplica a hostels, que continuam a exigir aprovação unânime da assembleia de condóminos para poder funcionar em prédios onde coexista habitação (art. 9.º da Lei 62/2018 e art. 6.º do DL 128/2014).

Assim, qualquer proprietário pode, em regra, registar um AL na sua fração, desde que a licença de utilização permita uso habitacional, e desde que respeite os requisitos legais e regulamentares. Para um guia passo a passo do processo de registo, consulte o nosso artigo como abrir um alojamento local em Portugal.

ℹ️ Exceções e cuidados:

• Mesmo com o fim da exigência de autorização, a atividade de AL pode ser posteriormente contestada (ver secção seguinte).
• Condomínios com regulamento interno que expressamente proíba o AL podem ter argumentos válidos para impedir ou cancelar a atividade.

Em que Situações os Condóminos Podem Opor-se à Existência de um AL?

A revogação da obrigatoriedade de autorização prévia não significa ausência de controlo. Na verdade, o Decreto-Lei n.º 76/2024 introduz um novo mecanismo de oposição “a posteriori”, conferindo aos condóminos um poder real de intervir e travar abusos.

Oposição fundamentada pela assembleia de condóminos

A assembleia de condóminos pode aprovar, por maioria de dois terços da permilagem, uma deliberação que se oponha à continuação da atividade de AL, desde que:

• Haja registo de perturbações repetidas, como ruído noturno, festas, entradas e saídas constantes em horários irregulares, lixo acumulado, entre outros;
• Exista uso indevido das partes comuns ou incumprimento das regras do condomínio;
• Se demonstre que a exploração da fração como AL compromete o uso tranquilo e normal do edifício pelos demais condóminos.

️ Consequência da oposição: cancelamento do registo do AL

Se a deliberação for aprovada e comunicada à Câmara Municipal, esta pode cancelar o registo do alojamento local, impedindo a sua continuação. O cancelamento produz efeitos 60 dias após a comunicação.

E se o título constitutivo da propriedade proibir o AL?

Se o título constitutivo da propriedade horizontal especificar que a fração só pode ser usada para fins habitacionais e não comerciais ou turísticos, a assembleia pode deliberar, com dois terços da permilagem, a oposição imediata à instalação ou exploração do AL, mesmo que ainda não tenha causado incómodo.

Neste caso, a proibição pode ser aplicada de forma preventiva, independentemente de haver ou não conflitos anteriores.

❗ Oposição parcial ou total?

A oposição pode ser dirigida a:

• Um AL em concreto, com base no comportamento dos hóspedes;
• Ou a todas as atividades de AL no edifício, se o regulamento ou o título constitutivo o permitir e for legalmente fundamentado.

⚠️ Riscos para o proprietário:

• Cancelamento do registo AL;
• Responsabilidade por danos nas partes comuns;
• Processos judiciais por violação das regras condominiais;
• Perda de investimento e prejuízo reputacional.

Que Poderes tem o Condomínio Sobre um Alojamento Local?

Mesmo que um proprietário possa instalar um AL numa fração sem autorização prévia do condomínio (exceto hostels), existem uma série de poderes e mecanismos legais para controlar, condicionar ou até impedir a atividade. Estes poderes existem para proteger a convivência, a segurança e o uso adequado das partes comuns do edifício.

1. Fixar uma contribuição adicional nas quotas do condomínio

Se um AL está instalado numa fração autónoma, os condóminos podem deliberar, em assembleia, uma contribuição extra até 30% da quota anual da fração explorada como AL.

Essa contribuição visa cobrir os encargos acrescidos com a utilização intensiva das partes comuns, como o desgaste de escadas, elevadores, portas de entrada ou aumento da necessidade de limpeza.

✅ Esta deliberação deve ser tomada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio (art. 1424.º do Código Civil).

️ 2. Imputar custos de obras necessárias à adaptação do imóvel

Quando a instalação de um AL exige obras nas partes comuns — como adaptações de acessos, reforço de segurança ou alteração de sistemas técnicos —, os custos são inteiramente suportados pelo titular do AL.

O condomínio não pode ser obrigado a comparticipar em obras cujo fim exclusivo seja o exercício da atividade económica por parte de um dos condóminos.

3. Exigir a inclusão das regras do condomínio no livro de informações

Qualquer alojamento local está legalmente obrigado a disponibilizar aos hóspedes um livro de informações com:

• Regras internas do funcionamento do AL;
• Práticas e normas do regulamento do condomínio;
• Regras de ruído, recolha de lixo, utilização de escadas e elevadores, entre outras.

Isto garante que os hóspedes tomam conhecimento prévio das normas de convivência aplicáveis ao edifício — o que é essencial para prevenir conflitos.

4. Requerer um contacto permanente e direto do titular

O titular da exploração do AL deve fornecer ao condomínio:

• Um contacto telefónico de emergência;
• Disponibilidade para intervir prontamente em caso de perturbações causadas por hóspedes.

A assembleia pode deliberar a obrigatoriedade de um número de contacto de emergência 24h, que deve ser fornecido a todos os condóminos. Esta regra tem força legal se aprovada por maioria simples em assembleia.

5. Obrigar à afixação das regras de ruído

O titular do AL é obrigado a afixar, dentro do imóvel, de forma visível para os hóspedes:

• Os horários de silêncio e regras previstas no Regulamento Geral do Ruído
• Informações práticas para evitar perturbações (uso de sapatos, festas, circulação noturna, etc.)

Esta obrigação visa proteger o direito ao descanso dos restantes moradores do prédio.

6. Exigir reforços de segurança ou higiene

Embora não esteja expressamente previsto, o condomínio pode deliberar, dentro da sua autonomia e se houver impacto direto nas partes comuns, reforçar exigências de segurança, limpeza ou higiene, desde que não violem a proporcionalidade ou o direito de propriedade.

Exemplos:

• Exigir que o acesso ao AL seja feito com código, e não com chave partilhada;
• Imposição de frequência mínima de limpeza de corredores ou entradas

❌ 7. O que o condomínio não pode fazer

• Não pode proibir um AL sem fundamentação válida;
• Não pode exigir autorização prévia, salvo se for um hostel;
• Não pode cobrar contribuições acima de 30% das quotas normais;
• Não pode revogar um AL existente apenas por preferências pessoais.

As regras do condomínio interagem sempre com os regulamentos municipais de cada cidade. No Porto, o regulamento de alojamento local no Porto estabelece áreas de contenção, rácios por freguesia e procedimentos específicos que qualquer proprietário deve conhecer antes de avançar com o registo. Em Lisboa, o enquadramento próprio consta do guia sobre licença de alojamento local em Lisboa.

Conclusão

A instalação de um alojamento local num prédio em regime de condomínio não é uma decisão unilateral nem isenta de consequências. Mesmo que a lei já não exija autorização prévia dos condóminos (salvo em casos específicos como hostels), o bom senso, a responsabilidade e o respeito mútuo continuam a ser fundamentais.

Acima de tudo, é necessário preservar uma relação equilibrada e cordial com os restantes moradores do edifício. As relações entre condóminos devem ser protegidas — não apenas entre quem reside permanentemente, mas também entre estes e os visitantes que circulam pelos espaços comuns.

Para isso, os proprietários de alojamento local devem assumir um papel ativo:

• Filtrar adequadamente os hóspedes, evitando reservas que possam gerar conflitos;
• Definir regras claras de comportamento e uso da propriedade, em linha com o regulamento do condomínio;
• Esclarecer, logo desde o primeiro contacto, quais são as atividades aceitáveis e o que deve ser evitado para garantir o descanso e a boa convivência no prédio.

Respeitar o condomínio não é apenas uma obrigação legal — é também uma condição essencial para a sustentabilidade da atividade. Um alojamento local bem gerido, que valoriza a integração no edifício e no bairro, será sempre mais valorizado, tanto por quem o explora como por quem o habita por perto.

Na Host Wise, compreendemos a importância de manter uma convivência harmoniosa entre os alojamentos locais e os moradores dos edifícios onde estes se inserem. Por isso, trabalhamos em estreita colaboração com os administradores de condomínio em todos os imóveis que gerimos. A nossa equipa garante que existem regras claras para os hóspedes, respeitando as normas internas de cada edifício e promovendo uma boa relação com todos os condóminos. Com este acompanhamento ativo, protegemos os interesses do proprietário, prevenimos situações de conflito e asseguramos uma gestão de alojamento local tranquila, responsável e profissional.