Modelo 30 no Alojamento Local: quando tem de declarar

A maioria dos titulares de alojamento local (AL) ouve falar do Modelo 30 pela primeira vez quando recebe a fatura de comissões da Airbnb ou da Booking.com. Outros descobrem a obrigação mais tarde, quando a empresa que gere o imóvel percebe que tem de reter imposto sobre as rendas pagas a um proprietário sem residência fiscal em Portugal. Em ambos os casos, a lógica é a mesma: sempre que existe um pagamento a uma entidade sem residência fiscal em Portugal, o Modelo 30 entra em cena. A declaração é obrigatória mesmo quando a retenção na fonte é zero.

O que é a Declaração Modelo 30

O Modelo 30, formalmente designado Declaração de Rendimentos Pagos ou Colocados à Disposição de Sujeitos Passivos Não Residentes, é uma comunicação à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). A sua função é declarar que um pagamento foi efectuado a uma entidade que não tem residência fiscal em Portugal.

A obrigação está prevista no artigo 128.º do Código do IRC (CIRC) para pagamentos a empresas não residentes — o caso das comissões a plataformas — e no artigo 119.º do Código do IRS (CIRS) para rendimentos pagos a pessoas singulares não residentes, como um proprietário que vive fora do país.

O Modelo 30 não é uma declaração de imposto. É uma declaração informativa. O imposto em si — a retenção na fonte, quando existe — é pago à AT separadamente, até ao dia 20 do mês seguinte ao pagamento. O Modelo 30 é o documento que regista e confirma essa operação perante a administração fiscal.

A declaração tem de ser assinada por um contabilista certificado e submetida através do Portal das Finanças. O titular de AL não pode submetê-la directamente.

O Modelo 30 é apenas uma peça no conjunto das obrigações fiscais do AL. Para perceber o quadro completo — IRS, IVA, IMI, Segurança Social e o próprio Modelo 30 — o artigo sobre impostos no alojamento local apresenta uma visão geral de todos os impostos aplicáveis.

Os dois cenários no alojamento local

No contexto do alojamento local, o Modelo 30 surge em dois cenários distintos. Têm lógicas diferentes, mas o prazo é o mesmo.

Cenário 1 — Titular de AL paga comissões a plataformas não residentes

A Airbnb tem sede na Irlanda. A Booking.com tem sede nos Países Baixos. A Vrbo é americana. Quando um titular de AL paga comissões a estas plataformas, está a pagar uma entidade sem residência fiscal em Portugal. Essa comissão é considerada rendimento da plataforma obtido em território português, e o titular de AL é obrigado a reter imposto na fonte ao abrigo do artigo 94.º do CIRC e a declarar o pagamento no Modelo 30 ao abrigo do artigo 128.º do CIRC.

Esta obrigação aplica-se a todos os operadores de AL que anunciam em plataformas não residentes, independentemente da forma como declaram o rendimento em IRS. A atividade de AL é, por natureza, de carácter comercial — e é esse carácter que determina a obrigação de reter e declarar ao abrigo do IRC, não a opção de tributação em Categoria F ou B escolhida anualmente pelo titular para o IRS pessoal.

Cenário 2 — Entidade paga rendimentos a proprietário não residente

O segundo cenário é inverso. Quem não reside em Portugal é o proprietário. Quando uma empresa de gestão — ou uma plataforma que pague directamente ao proprietário — transfere rendimentos de AL para alguém sem residência fiscal em Portugal, tem de reter 25% sobre o valor bruto e declarar o pagamento no Modelo 30.

A responsabilidade é da entidade pagadora, não do proprietário. O proprietário recebe o valor líquido. O imposto retido é entregue à AT pela empresa, até ao dia 20 do mês seguinte ao pagamento.

Este cenário é comum com proprietários da diáspora portuguesa — pessoas que residem no Reino Unido, em França ou na Alemanha — e com investidores estrangeiros que adquirem imóveis para AL em Portugal.

Quem declara	O que paga	Beneficiário não residente
Titular de AL	Comissões à Airbnb / Booking / Vrbo	Plataforma (Irlanda, Países Baixos, EUA)
Empresa de gestão ou plataforma	Rendimentos de AL ao proprietário	Proprietário sem residência fiscal em Portugal

Prazo de entrega

Em ambos os cenários, o prazo é idêntico: até ao final do segundo mês seguinte ao mês em que o pagamento foi efectuado ou os rendimentos foram colocados à disposição.

Se a Booking.com deduziu as comissões do pagamento de maio de 2026, o Modelo 30 tem de ser entregue até 31 de julho de 2026. Se a empresa de gestão pagou rendimentos ao proprietário não residente em outubro, o prazo vai até 31 de dezembro.

Quando existe retenção na fonte, há um passo anterior ao Modelo 30: o montante retido tem de ser entregue à AT até ao dia 20 do mês seguinte ao pagamento. A sequência, no caso de uma retenção efectuada em maio, é: entrega da retenção à AT até 20 de junho, depois Modelo 30 até 31 de julho.

Mês do pagamento	Prazo de entrega da retenção à AT	Prazo do Modelo 30
Janeiro	20 de fevereiro	31 de março
Maio	20 de junho	31 de julho
Outubro	20 de novembro	31 de dezembro

Taxas de retenção: 25% sem documentação, 0% com RFI

A taxa geral de retenção na fonte é 25% sobre o valor bruto pago à entidade não residente. Esta taxa pode ser reduzida ou eliminada se existir uma Convenção de Dupla Tributação (CDT) entre Portugal e o país de residência do beneficiário.

Para o Cenário 1 (comissões às plataformas), a prática mais comum é a seguinte: a Airbnb e a Booking.com têm sede em países com CDT com Portugal — Irlanda e Países Baixos, respectivamente. Se apresentarem o Modelo 21-RFI válido, a taxa de retenção aplicável é 0%. A Vrbo, com sede nos EUA, também beneficia de CDT com Portugal com taxa reduzida quando apresenta o RFI.

Para o Cenário 2 (rendimentos a proprietário não residente), a taxa de 25% aplica-se ao rendimento bruto pago, ao abrigo do artigo 71.º do CIRS para rendimentos prediais de não residentes. Se o proprietário residir num país com CDT com Portugal e apresentar o Modelo 21-RFI, a taxa é reduzida conforme o tratado. Para proprietários no Reino Unido, França, Alemanha ou Países Baixos, as CDT activas com Portugal prevêem taxas inferiores a 25% para rendimentos prediais.

O Modelo 21-RFI: a isenção que não dispensa a declaração

O Modelo 21-RFI é um formulário de certificação de residência fiscal. É emitido pela autoridade fiscal do país do beneficiário — pela Revenue Commissioners irlandesa no caso da Airbnb, pela Belastingdienst holandesa no caso da Booking.com. Quando válido, activa a taxa reduzida ou a isenção prevista na CDT aplicável.

O beneficiário (a plataforma ou o proprietário não residente) entrega o RFI ao declarante antes do pagamento. Com o certificado válido, a retenção cai para a taxa prevista na CDT ou para zero. O certificado tem validade de um ano e tem de ser renovado anualmente.

O declarante deve conservar os originais durante 10 anos. A AT pode solicitar estes documentos em qualquer inspecção.

O erro mais frequente: o titular de AL recebe o RFI da Airbnb, não faz retenção — o que está correcto — e também não entrega o Modelo 30. Esta segunda parte está errada. A isenção de retenção não elimina a obrigação declarativa. O Modelo 30 tem de ser entregue dentro do prazo mesmo com retenção de 0%. Vários operadores desconhecem esta regra e ficam expostos a coimas.

Como preencher o Modelo 30

A declaração é submetida electronicamente pelo contabilista certificado no Portal das Finanças, na secção Entregar / Declarações Fiscais / Modelo 30.

Os campos essenciais para AL:

• Quadro 1 — Identificação do declarante: NIF do titular de AL ou da empresa de gestão que efectuou o pagamento.
• Quadro 2 — Tipo de rendimentos: “Prestações de serviços” para comissões a plataformas; “Rendimentos prediais” para rendimentos pagos a proprietário não residente.
• Quadro 3 — Identificação do beneficiário: NIF estrangeiro da plataforma (disponível na fatura) ou NIF do proprietário não residente; código do país de residência fiscal.
• Quadro 4 — Rendimentos e retenções: montante bruto pago, taxa de retenção aplicada e valor retido. Quando a taxa é 0% ao abrigo de CDT, indica-se a convenção aplicável.

Para uma declaração correcta, o contabilista precisa das faturas de comissão das plataformas, do Modelo 21-RFI quando aplicável, e do comprovativo de entrega da retenção à AT (se houve retenção). Reunir estes documentos ao longo do ano, à medida que os pagamentos são efectuados, evita erros de prazo.

A gestão das obrigações declarativas relaciona-se também com o enquadramento em IVA no alojamento local — nomeadamente quando o AL está no regime de isenção ou quando ultrapassa o limiar de tributação, o que altera a natureza das faturas emitidas e recebidas.

O que acontece se não entregar

A omissão ou entrega fora de prazo do Modelo 30 constitui uma infracção declarativa. As coimas variam entre 150 euros e 3.750 euros, dependendo da natureza da infracção, do atraso e das circunstâncias do declarante.

Se a infracção envolver também a não entrega da retenção à AT — o declarante devia ter retido mas não reteve — a responsabilidade vai além da coima declarativa. O declarante pode ser solidariamente responsável pelo imposto em falta, acrescido de juros compensatórios.

A AT tem acesso às faturas emitidas pelas plataformas e aos fluxos de pagamento declarados em IRS. Pode confrontar os valores das comissões com a existência ou ausência de Modelos 30 correspondentes.

O passo seguinte

O Modelo 30 é uma das obrigações fiscais menos visíveis do alojamento local. Não gera pagamento próprio quando há isenção de retenção, o que dá a falsa impressão de que não há nada para fazer. Mas a declaração é obrigatória na mesma, com ou sem imposto retido.

Se gere um AL com anúncios em plataformas internacionais, confirme com o seu contabilista se os Modelos 30 estão a ser entregues regularmente. Para o IRS do alojamento local — categorias, deduções e prazos — existe um guia dedicado que complementa este artigo.

Se é proprietário não residente com imóvel em Portugal, a empresa que gere a sua propriedade deve estar a reter o imposto e a declará-lo. Na HostWise, a gestão de alojamento local que fazemos inclui o acompanhamento das obrigações fiscais operacionais — para que a conformidade com a AT não seja uma surpresa.