Se tem um alojamento local registado no Porto e leu a notícia dos 1.413 cancelamentos, a primeira pergunta é sempre a mesma: o meu está em risco? A resposta depende de uma coisa muito específica — e de onde fica o seu imóvel.
Neste artigo explicamos o que originou este processo, como verificar se o seu registo é um dos afectados, e quais os passos a seguir em função da sua situação.
O que originou os 1.413 cancelamentos — e porque está a acontecer agora
A causa directa é uma só: ausência de seguro de responsabilidade civil submetido digitalmente na plataforma do Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), acessível em Gov.pt.
O seguro de responsabilidade civil é obrigatório para todos os titulares de alojamento local desde 2018. O que mudou com o Decreto-Lei n.º 76/2024 foi a obrigação de submeter os dados do seguro na plataforma nacional — tornando a sua verificação possível por parte das autarquias. Antes dessa alteração, a obrigação existia no papel mas não era verificável digitalmente.
Em junho de 2025, a Câmara Municipal do Porto identificou 2.408 registos que ainda não tinham cumprido esta submissão. O município conduziu nos meses seguintes “diversas iniciativas de apoio e esclarecimento” para alertar os titulares em incumprimento. Dos 2.408 registos inicialmente identificados, 1.413 não regularizaram a situação — e é esse o número que avança para cancelamento.
Não se trata de uma nova obrigação. É a verificação digital de uma obrigação que já existia há anos.
Quem é afectado — e como verificar se o seu registo está em risco
O Porto tem actualmente 10.821 registos de alojamento local activos — um crescimento de 3% face ao final de 2025. Os 1.413 cancelamentos representam cerca de 13% do total.
Se tem um registo activo e não tem a certeza se o seguro está submetido na plataforma, o momento de verificar é agora.
Como verificar:
– Aceder ao Portal Gov.pt e entrar no RNAL com as suas credenciais
– Confirmar se os dados do seguro de responsabilidade civil constam e estão actualizados (apólice em vigor)
– Se não estiverem submetidos, submeter antes de receber qualquer notificação
O processo de cancelamento:
Quando a CMP identifica um registo em incumprimento, notifica o titular. A partir da notificação, o titular tem três dias úteis para submeter o seguro na plataforma. Se não o fizer dentro desse prazo, o registo é cancelado.
Para os 1.413 registos em causa, este prazo já decorreu sem que a regularização tivesse sido feita. A câmara está agora a executar os cancelamentos.
Para comparação: Lisboa avançou com um processo semelhante para 6.765 registos — cerca de 40% do total da cidade. A diferença de proporção (13% no Porto vs. 40% em Lisboa) reflecte, segundo Eduardo Miranda, presidente da ALEP, o histórico de fiscalização regular mais activa que o Porto tem mantido nos últimos anos.
A diferença que o centro histórico faz — consequências por zona
Este é o ponto mais importante para quem tem um AL nas zonas centrais do Porto.
Segundo a ALEP, entre 50% a 60% dos 1.413 cancelamentos concentram-se no centro histórico. E aqui a consequência é substancialmente diferente do resto da cidade.
As freguesias do centro histórico — Miragaia, Santo Ildefonso, São Nicolau, Sé e Vitória — estão classificadas como Zonas de Contenção ao abrigo do Regulamento Municipal n.º 495-A/2023, que entrou em vigor em Maio de 2023. Este regulamento existe precisamente para controlar a pressão turística nessas freguesias e proteger a habitação permanente.
A consequência directa: um registo cancelado numa Zona de Contenção não pode ser reactivado para actividade turística nessa morada. O cancelamento, neste caso, é permanente no que diz respeito àquela localização.
Fora das Zonas de Contenção — nas freguesias classificadas como Zonas de Crescimento Sustentável, como Bonfim, Campanhã, Foz do Douro, Massarelos ou Paranhos — as condições são diferentes. O cancelamento não implica a impossibilidade permanente de exercer actividade; há, em princípio, margem para um processo de novo registo, sujeito às condições e limites definidos para cada freguesia.
| Situação | Centro histórico (Zona de Contenção) | Resto da cidade (Zona de Crescimento Sustentável) |
| Registo cancelado | Não pode reactivar na mesma morada | Processo de novo registo possível |
| Regularização antes do cancelamento | Submeter seguro no Gov.pt nos 3 dias úteis | Submeter seguro no Gov.pt nos 3 dias úteis |
Para entender o quadro regulatório completo do Porto — incluindo as zonas, os limites por freguesia e as excepções — o nosso guia do Regulamento de Alojamento Local do Porto tem toda a informação.
O que fazer — em função da sua situação
Se ainda não recebeu notificação da câmara
Verifique imediatamente se o seguro de RC está submetido no RNAL em Gov.pt. Se não estiver, submeta antes de ser notificado. A submissão é feita directamente no portal, e o único meio aceite pela câmara para este efeito é o Gov.pt.
Se o seguro estiver expirado, renove-o junto da seguradora e submeta a nova apólice. A Divisão Municipal de Alojamento Local disponibiliza um guia explicativo sobre o procedimento.
Se já recebeu notificação
Tem três dias úteis a partir da data da notificação para submeter os dados do seguro. O prazo é curto — actue de imediato. Contacte a seguradora para confirmar que a apólice está em vigor e obtenha os dados necessários para a submissão na plataforma. Guarde comprovativo da submissão.
Se o registo já foi cancelado
O primeiro passo é confirmar em que zona fica o imóvel.
Se estiver numa das cinco freguesias do centro histórico (Zonas de Contenção), a reactivação do registo nessa morada não é possível ao abrigo do regulamento actual. Neste caso, vale a pena ponderar alternativas: arrendamento de média duração, arrendamento tradicional, ou explorar se o imóvel tem condições para enquadramento numa das excepções previstas no regulamento.
Se estiver fora do centro histórico, o processo de registo de alojamento local pode ser iniciado de novo — sujeito às condições e limites actuais da freguesia.
O que este momento revela sobre a fiscalização do AL no Porto
O Porto registou um crescimento exponencial no alojamento local nas últimas duas décadas — de 89 estabelecimentos em 2011 para mais de 10.800 actualmente. Este processo de cancelamentos é o acto de fiscalização mais abrangente desde que o regulamento municipal entrou em vigor em 2023.
O padrão que emerge é claro: a regulação do AL está a tornar-se mais rigorosa, mais digital e mais verificável. O que estava apenas no papel começa a ser controlado em plataforma. O que era obrigação teórica torna-se requisito com consequência real.
Operamos no Porto desde 2016. Nesse período acompanhámos a criação das zonas de contenção, a alteração da legislação nacional e agora a execução deste processo. A tendência de digitalização das obrigações não vai parar — e o seguro de RC não será o último documento a ser verificado desta forma.
Para os proprietários que gerem os seus AL de forma autónoma, este momento é um aviso prático: a conformidade operacional tem de ser activa, não passiva.
Em resumo
Os 1.413 cancelamentos no Porto têm uma causa simples: ausência de seguro de responsabilidade civil submetido digitalmente na plataforma Gov.pt. A obrigação existia desde 2018; a verificação digital chegou com o DL 76/2024.
Se o seu AL está no Porto e não verificou a sua situação, faça-o hoje. Se estiver em incumprimento e ainda não recebeu notificação, regularize antes de a receber. Se já recebeu, tem três dias úteis.
E se o seu registo tiver sido cancelado, as opções dependem da zona — no centro histórico são mais limitadas; fora dele, há caminhos disponíveis.
Se preferir ter a conformidade do seu alojamento assegurada por profissionais — da submissão do seguro ao cumprimento de todas as obrigações legais e fiscais —, a Host Wise faz parte do processo de gestão para os imóveis que opera. Fale connosco para perceber como podemos ajudar.