(atualizado a 3 de dezembro de 2025)
📋 Key Takeaways - Informação Essencial
✅ APROVADO: Assembleia Municipal de Lisboa aprovou definitivamente o novo Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL) no dia 2 de dezembro de 2025. O regulamento está agora em vigor.
Mudança Principal: Rácios de contenção reduzidos para metade:
- Contenção absoluta: de 20% → 10%
- Contenção relativa: de 10% → 5%
6 Freguesias em Contenção Absoluta (novas licenças proibidas): Santa Maria Maior (66,9%), Misericórdia (43,8%), Santo António (25,1%), São Vicente (16,1%), Arroios (13,5%), Estrela (10,8%)
1 Freguesia em Contenção Relativa: Avenidas Novas (6,6%)
22 Bairros em Contenção: 9 em contenção absoluta, 13 em contenção relativa
Novidade: Modalidade "quarto" permitida - 1 quarto em T2, 2 quartos em T3+, na residência habitual do proprietário
Análise Granular: Primeira vez que o regulamento avalia bairros individuais, não apenas freguesias completas
Contexto: Alojamento local representa 67% da oferta turística de Lisboa. Rácio municipal atual: 7%
Monitorização: Toda a cidade será observada de forma permanente, permitindo contenção dinâmica por freguesia e bairro
A Assembleia Municipal de Lisboa aprovou definitivamente no dia 2 de dezembro de 2025 o novo Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL), marcando um passo decisivo na redefinição das regras aplicadas ao setor. Este é o regulamento alojamento local Lisboa mais restritivo de sempre, duplicando as exigências face ao regulamento de 2019 e afetando diretamente proprietários e investidores em toda a capital.
Com aprovação já concretizada, as novas regras do regulamento alojamento local Lisboa entram oficialmente em vigor, substituindo definitivamente o enquadramento anterior.
Contexto: Porque Mudou o Regulamento Alojamento Local Lisboa?
Lisboa enfrenta uma pressão habitacional crescente, com o alojamento local a representar 67% da oferta turística total da cidade. A pressão urbanística e a escassez de oferta residencial têm sido temas centrais do debate público.
O rácio atual entre unidades de AL e habitação permanente está nos 7% a nível municipal, mas em freguesias centrais como Santa Maria Maior ultrapassa os 66%, criando desequilíbrios graves entre turismo e habitação permanente.
As 6 Mudanças Estruturantes do Regulamento Alojamento Local Lisboa
1. Monitorização Permanente por Freguesias e Bairros
Uma das mudanças mais estruturantes do regulamento alojamento local Lisboa prende-se com a adoção de novas unidades territoriais de controlo:
Como funciona:
- Monitorização ao nível das freguesias
- Dentro destas, análise específica dos bairros
- Toda a cidade será observada de forma permanente
- Qualquer área pode ser declarada em contenção sempre que ultrapasse os rácios definidos
Esta vigilância contínua permite respostas dinâmicas e ajustadas à evolução de cada zona específica, ao contrário do sistema anterior baseado apenas em "zonas turísticas" estáticas.
2. Rácios Significativamente Mais Restritivos
O regulamento alojamento local Lisboa aprovado introduz rácios muito mais exigentes:
Contenção Absoluta:
- Regulamento de 2019: Rácio ≥ 20% (20 AL por cada 100 fogos)
- Novo regulamento 2025: Rácio ≥ 10% (10 AL por cada 100 fogos)
- Impacto: Redução para metade do limiar
Contenção Relativa:
- Regulamento de 2019: Rácio entre 10% e 20%
- Novo regulamento 2025: Rácio entre 5% e 10% (apenas 5 AL por cada 100 fogos)
- Impacto: Também reduzido para metade
Esta alteração tem efeitos imediatos no mapa da cidade, expandindo significativamente as áreas sob contenção.
3. Expansão Massiva das Áreas de Contenção
Com os novos rácios do regulamento alojamento local Lisboa, o mapa de restrições altera-se drasticamente:
6 Freguesias em Contenção Absoluta:
- Arroios (13,5%)
- Santo António (25,1%)
- São Vicente (16,1%)
- Santa Maria Maior (66,9%)
- Misericórdia (43,8%)
- Estrela (10,8%)
1 Freguesia em Contenção Relativa:
- Avenidas Novas (6,6%)
9 Bairros em Contenção Absoluta 13 Bairros em Contenção Relativa
A autarquia sublinha que este reforço dos limites permitirá "um controlo mais eficaz da expansão do alojamento local em zonas saturadas e também nas suas áreas envolventes".
4. Área de Contenção Absoluta Municipal
O regulamento alojamento local Lisboa estabelece um novo mecanismo de alcance municipal sem precedentes:
Gatilho automático:
- Se o concelho atingir rácio ≥ 10% de AL face ao total de fogos
- Cria-se automaticamente uma área única de contenção absoluta
- Válida para toda a cidade de Lisboa
Rácio atual: 7% (a apenas 3 pontos do gatilho municipal)
Segundo o município, esta medida "garante capacidade de intervenção imediata perante eventuais cenários de pressão excessiva", funcionando como travão preventivo ao crescimento descontrolado.
5. Abertura Excecional da Modalidade "Quarto"
Apesar do reforço das restrições, o regulamento alojamento local Lisboa introduz uma exceção importante para residentes:
Como funciona:
- Permitido em áreas de contenção relativa
- Apenas em habitação própria e permanente
- Tipologias T2 ou superiores
- 1 quarto em T2, 2 quartos em T3+
Objetivo: Segundo a autarquia, esta solução "poderá representar um complemento de rendimento para as famílias residentes" e favorecer uma relação mais equilibrada entre visitantes e comunidade local.
Esta modalidade promove formas mais integradas de turismo, permitindo que residentes beneficiem economicamente sem despovoar os bairros.
6. Limitações Adicionais e Reforço do Controlo
O regulamento alojamento local Lisboa aprovado inclui várias restrições complementares:
Hasta Pública:
- Fim das autorizações excecionais em imóveis adquiridos por hasta pública
- Visa evitar expansão especulativa do mercado
Usos Complementares:
- Limitação da instalação de comércio, serviços, restauração ou bebidas no interior dos estabelecimentos
- Objetivo: reduzir impactos na dinâmica residencial dos edifícios
Transmissibilidade:
- Limites à transmissão do título de registo em áreas de contenção
- Salvaguarda apenas exceções previstas na lei (sucessões, divórcios)
Mapa Completo: Freguesias e Bairros em Contenção
Freguesias em Contenção Absoluta (6)
Segundo dados de 1 de novembro de 2025, o regulamento alojamento local Lisboa coloca estas freguesias sob contenção absoluta (novas licenças praticamente impossíveis):
| Freguesia | Rácio AL | Status |
|---|---|---|
| Santa Maria Maior | 66,9% | Contenção Absoluta |
| Misericórdia | 43,8% | Contenção Absoluta |
| Santo António | 25,1% | Contenção Absoluta |
| São Vicente | 16,1% | Contenção Absoluta |
| Arroios | 13,5% | Contenção Absoluta |
| Estrela | 10,8% | Contenção Absoluta |
São Vicente, Arroios e Estrela são as três freguesias que agora entram em contenção absoluta pelo novo regulamento, marcando um alargamento significativo da área restrita.
Freguesia em Contenção Relativa (1)
Avenidas Novas (6,6%): Pelo regulamento de 2019 ficaria isenta, mas com o novo limite de 5% para contenção relativa, passa a ter restrições.
Bairros em Contenção Absoluta (9)
O regulamento alojamento local Lisboa identifica estes bairros onde não é possível registo de novas unidades:
| Identificação | Bairro | Freguesia |
| 5808 | Bom Sucesso | Belém |
| 5807 | Belém | Belém |
| 5801 | Ajuda | Belém |
| 201 | Alcântara | Alcântara |
| 5908 | São Bento | Campo de Ourique |
| 5708 | Picoas | Avenidas Novas |
| 5709 | São Sebastião da Pedreira | Avenidas Novas |
| 6310 | Sapadores | Penha de França |
| 6205 | Parque das Nações - Centro | Parque das Nações |
Bairros em Contenção Relativa (13)
Autorizações excecionais possíveis mediante condições específicas:
| Identificação | Bairro | Freguesia |
| 5809 | Junqueira | Belém |
| 5805 | Bairro Novo da Memória | Belém |
| 107 | Bairro Novo da Memória | Ajuda |
| 101 | Ajuda | Ajuda |
| 206 | Junqueira | Alcântara |
| 204 | Bairro do Calvário | Alcântara |
| 5904 | Estrela | Campo de Ourique |
| 5907 | Santa Isabel | Campo de Ourique |
| 6302 | Arroios | Penha de França |
| 703 | Beato | Beato |
| 2116 | Marvila | Marvila |
| 6202 | Cabo Ruivo | Parque das Nações |
| 6201 | Bairro dos Retornados | Parque das Nações |
O Que Significam as Zonas de Contenção no Regulamento Alojamento Local Lisboa?
Contenção Absoluta
Regra geral: Não são admissíveis novos registos de estabelecimentos de AL.
Exceções muito limitadas:
- Edifícios em ruínas considerados de interesse patrimonial para a cidade
- Casos específicos de relevante interesse municipal
Na prática, obtter uma licença nova em zona de contenção absoluta é praticamente impossível sob o regulamento alojamento local Lisboa aprovado.
Contenção Relativa
Regra geral: Novos registos podem ser autorizados excecionalmente mediante autorização expressa da Câmara.
Situações que permitem autorização excecional:
- Reabilitação profunda:
- Edifícios em mau ou péssimo estado de conservação
- Edifícios em ruínas
- Imóveis devolutos:
- Edifícios totalmente devolutos há mais de 3 anos
- Frações devolutas há mais de 3 anos
- Mudança de uso:
- Conversão de indústria/serviços/logística para habitação nos 2 anos anteriores
- Modalidade "quarto":
- Na habitação própria e permanente do proprietário (tipologia T2 ou superior)
Duração: As autorizações excecionais são tipicamente temporárias, válidas entre 3 a 5 anos.
Impacto Prático: O Que Isto Significa Para Si?
Se Já Tem Licença de Alojamento Local
Boas notícias: As licenças existentes mantêm-se válidas. O regulamento alojamento local Lisboa não revoga licenças já emitidas.
Pontos de atenção:
- Cumpra rigorosamente todas as regras para evitar revogação
- Limitações na transmissão se vender o imóvel em zona de contenção
- Proibição de usos complementares (restauração, comércio)
- Fique atento a renovações e alterações
Se Planeia Investir em Alojamento Local
⚠️ ATENÇÃO: Com o regulamento alojamento local Lisboa aprovado e em vigor, as oportunidades para novos investimentos reduziram drasticamente.
Checklist essencial antes de investir:
- ✅ Consulte se a freguesia está em contenção (verificar tabela acima)
- ✅ Verifique o bairro específico no regulamento
- ✅ Confirme se o imóvel se enquadra em exceções (ruína, devoluto, reabilitação)
- ✅ Avalie a modalidade "quarto" se for sua residência própria e permanente
- ✅ Considere empreendimentos mistos com habitação acessível
- ✅ Consulte gestor profissional para análise de viabilidade legal
Zonas com margem: Freguesias como Belém, Campo de Ourique, Penha de França, Beato (exceto bairros específicos), Marvila (exceto bairros específicos) ainda têm espaço, mas sujeito a monitorização permanente.
Para Imóveis em Reabilitação
O regulamento alojamento local Lisboa oferece oportunidades em zonas de contenção relativa para imóveis que:
- Estejam em mau ou péssimo estado de conservação
- Estejam classificados como ruína
- Estejam totalmente devolutos há mais de 3 anos
Importante: Documente exaustivamente o estado inicial para comprovar elegibilidade junto à Câmara.
Fiscalização e Controlo Reforçados
O regulamento alojamento local Lisboa aprovado fortalece significativamente a capacidade de gestão municipal:
Monitorização permanente:
- Toda a cidade sob observação contínua
- Ajustes dinâmicos de contenção por freguesia e bairro
Portal de denúncias:
- Criação de local específico no website da CML
- Comunicação de violações do RMAL e regime jurídico
Poderá denunciar:
- Incumprimento das regras do regulamento
- Unidades a operar sem licença
- Usos complementares não autorizados
Esta fiscalização reforçada aumenta significativamente os riscos para quem opera ilegalmente.
Cronologia Completa: Da Proposta à Aprovação
Novembro de 2019: Entrada em vigor do RMAL anterior
2024: Suspensão temporária de novos registos de AL
Março a Abril 2025: Consulta pública com 71 participações escritas
27 de novembro de 2025: Câmara Municipal aprova proposta com votos de PSD/CDS/IL e Chega
2 de dezembro de 2025: ✅ Assembleia Municipal aprova definitivamente o novo regulamento
Presente: Regulamento alojamento local Lisboa 2025 em vigor, substituindo regulamento de 2019
Comparação: Regulamento Alojamento Local Lisboa 2019 vs 2025
| Critério | 2019 | 2025 Aprovado | Impacto |
|---|---|---|---|
| Contenção Absoluta | ≥ 20% | ≥ 10% | ⬇️ Muito mais restritivo |
| Contenção Relativa | 10-20% | 5-10% | ⬇️ Limites mais baixos |
| Unidade de análise | Zona turística | Freguesia + Bairro | 🔍 Análise mais precisa |
| Monitorização | Estática | Permanente e dinâmica | 📊 Controlo contínuo |
| Modalidade "quarto" | Não | Sim | ✅ Nova oportunidade |
| Contenção municipal | Não | Sim (≥10%) | ⚠️ Travão preventivo |
| Freguesias em contenção absoluta | 3 | 6 | ⬆️ Duplicou |
| Hasta pública | Permitido exceções | Proibido | 🚫 Fim especulação |
| Usos complementares | Permitido | Limitado | 🏘️ Foco residencial |
Compromisso com uma Cidade Mais Equilibrada
Em comunicado, a Câmara Municipal conclui que o regulamento alojamento local Lisboa aprovado representa um reforço do compromisso com "uma cidade mais equilibrada", defendendo simultaneamente:
✅ A qualidade de vida dos residentes
✅ A oferta de habitação permanente
✅ A integridade do território municipal
✅ Um turismo mais sustentável e integrado
Dúvidas Frequentes sobre o Regulamento Alojamento Local Lisboa Aprovado
P: O regulamento já está em vigor?
R: Sim, foi definitivamente aprovado pela Assembleia Municipal no dia 2 de dezembro de 2025 e está agora em vigor.
P: A minha licença existente é afetada?
R: Não, licenças válidas mantêm-se ativas. O regulamento aplica-se a novos pedidos.
P: Posso vender o meu AL em zona de contenção?
R: Sim, mas a transmissão da licença tem limitações. Exceções apenas para heranças, divórcios e dissolução de uniões de facto.
P: Como sei o rácio do meu bairro?
R: Consulte o documento oficial do regulamento alojamento local Lisboa no site da Câmara ou contacte gestor especializado. A cidade tem monitorização permanente.
P: Posso converter meu T3 em modalidade "quarto"?
R: Sim, se for sua habitação própria e permanente, pode disponibilizar 2 quartos para AL, mesmo em área de contenção relativa.
P: E se comprei imóvel em hasta pública da Câmara?
R: Não poderá obter autorizações excecionais para AL sob o novo regulamento.
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