Arrendar a sua propriedade a turistas em Portugal pode ser um empreendimento lucrativo, mas é essencial compreender os passos necessários para cumprir os regulamentos locais. Neste guia, acompanhamos o processo de abertura de uma atividade de serviço de alojamento local, inscrição na Autoridade Tributária, Segurança Social e obtenção de licença de alojamento local.

Actividade de Abertura junto das Finanças (Autoridade Tributária)

Para arrendar o seu imóvel a turistas, necessita de abrir uma atividade de serviço de alojamento local (Categoria B) através do Portal da Autoridade Tributária ou numa repartição de finanças. Não existem custos associados a este processo.

Você pode escolher entre:

• CAE55201 (para alojamento mobilado para turistas)
• CAE55204 (outro alojamento de curta duração)

Se você alugar o imóvel por meio de sites estrangeiros como Airbnb, Booking, VRBO ou outros, ative imediatamente a opção de aquisições intracomunitárias.

Previdência Social - Atenção aos Descontos

Quando começa a prestar serviços de alojamento local fica automaticamente inscrito na Segurança Social, o que significa que tem de começar a pagar as respetivas contribuições mensais.

A nossa dica: Se for trabalhador dependente, pode pedir isenção se já tiver pago a Segurança Social ou se for reformado.

Prefeitura - Solicitando uma licença de alojamento local

O registo do seu imóvel para alojamento local é obrigatório por lei. Pode fazê-lo comunicando com a respetiva Câmara Municipal através do balcão único eletrónico. Algumas prefeituras do país já começam a aplicar um custo para as licenças de hospedagem local. Para obter a licença é necessário apresentar alguns documentos, sendo gerado automaticamente o número de registo do seu estabelecimento de alojamento local. Os dados são também enviados automaticamente para o Turismo de Portugal e para o Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL).

Os documentos necessários para inscrição no alojamento local são:

• Cópia do documento de identificação do proprietário do imóvel
• Cópia do livro de propriedade
• Termo de responsabilidade assinado pelo proprietário do imóvel, garantindo a adequação do imóvel para a prestação de serviços de hospedagem

Depois de ter o documento com o número de registo, pode começar a receber hóspedes e aparecer nas plataformas de reserva (onde deve associar o número de registo ao anúncio). Recorde-se que, após o registo da atividade na Secretaria das Finanças e comunicação prévia, a Câmara Municipal tem 30 dias para efetuar uma primeira vistoria ao imóvel e confirmar os dados cadastrais. No entanto, você não precisa esperar para abrir o espaço ao público. Podem então realizar-se outras inspeções, solicitadas pela autarquia ou pela ASAE ao Turismo de Portugal.

Escolha nossos serviços, e cuidaremos desse processo para você.

Inspeção - Requisitos Obrigatórios e Essenciais

Na primeira vistoria ao seu alojamento local, a autarquia confirmará que cumpre a lei e cumpre as normas de segurança contra riscos de incêndio.

Equipamentos de segurança e emergência

O seu alojamento local, seja um apartamento ou uma vivenda, deve dispor de equipamentos essenciais de segurança e emergência. Para propriedades com capacidade de 10 usuários ou menos, esses requisitos incluem:

• Um extintor de incêndio e cobertor de fogo
• Equipamento de primeiros socorros
• O número de emergência nacional (112) exibido em um local visível

Evitando Multas e Atendendo a Requisitos Adicionais

Para evitar multas, é necessário ter um Livro de Reclamações, que pode ser adquirido na Imprensa Nacional Casa da Moeda. Adicionalmente, o seu alojamento local deve cumprir os seguintes requisitos:

• Boas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos
• Água corrente quente e fria
• Janelas voltadas para o exterior
• Móveis, equipamentos e utensílios adequados
• Condições satisfatórias de higiene e limpeza

Para facilitar o processo, pode adquirir o kit Alojamento Local na nossa Loja Online.

Ao garantir que a sua propriedade cumpre estes requisitos essenciais, pode proporcionar uma experiência segura e confortável aos seus hóspedes, evitar multas e desfrutar de um negócio de alojamento local de sucesso em Portugal.

SEF - Comunicação

Na prestação de arrendamento temporário a cidadão estrangeiro, deve informar o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) da sua permanência no prazo máximo de três dias úteis (após entrada e saída). Pode fazê-lo através de um boletim de alojamento ou diretamente no Portal do SEF. Os dados necessários para cada hóspede incluem:

• Nome completo
• Data de nascimento
• Nacionalidade
• Número do passaporte ou documento de identificação
• País de origem
• Datas de chegada e saída do alojamento local

A Host Wise oferece um serviço de Acolhimento ao Hóspede que resolve este problema, incluído no nosso modelo de gestão completo.

Portal das Finanças - Emissão de Notas Fiscais

Sempre que recebe o pagamento de um cliente por uma prestação de serviços, é obrigado a emitir uma fatura-recibo online através do Portal das Finanças. Em alternativa, pode emitir fatura nesse valor através de um programa certificado ou ter um livro de recibos com impressora certificada e NIF e morada próprios.

Recorde-se que caso não envie faturas no Portal das Finanças, deverá comunicar à Administração Fiscal, carregando o ficheiro SAF-T na fatura eletrónica. Isso deve incluir os recibos emitidos no mês anterior até o dia 20 de cada mês.

IRS - Impostos a Pagar

Como proprietário de alojamento local, deverá registar na declaração de IRS os montantes que recebeu e para os quais emitiu recibo. Recomendamos que você faça alguns cálculos antes de tomar decisões que irão influenciar os impostos incidentes sobre sua renda de hospedagem local.

Em primeiro lugar, pode optar pelo regime simplificado (para um volume de negócios até 200.000 euros por ano) ou pela contabilidade organizada (obrigatória para rendimentos superiores a 200.000 euros por ano). Caso opte pelo regime simplificado, os seus rendimentos de alojamento local serão tributados à taxa de 35%, assumindo que os restantes 65% correspondem a despesas que teve com a atividade de alojamento local.

Caso opte pela contabilidade organizada, terá de calcular todas as despesas relacionadas com o alojamento local (que devem ser devidamente documentadas) e subtrair este valor ao rendimento total da atividade. O resultado será o valor do imposto alvo. Se optar pela contabilidade organizada, terá de contratar um revisor oficial de contas.

Ao cumprir estes requisitos adicionais, pode garantir que o seu negócio de alojamento local em Portugal funciona legalmente e evita potenciais multas ou penalidades.

Opções alternativas de tributação

Existe também uma opção recente, criada com o Orçamento do Estado para 2017, de tributar os rendimentos do alojamento local através das regras da Categoria F (rendas). Com esta opção, pode deduzir despesas (condomínio, renovações, IPTU, contas de água, luz e telecomunicações) e aplicar uma taxa de 28% sobre os valores faturados (após dedução das despesas). Em alternativa, pode optar por incluir rendimentos de alojamento local caso a sua taxa de imposto seja inferior a 28%. Tenha em mente que esta opção deve ser feita anualmente.

Isenções e Taxas de IVA

Relativamente ao IVA, existe isenção até 10.000 euros de faturação anual no regime simplificado. Acima deste valor, deverá pagar IVA à taxa de 6% (5% na Madeira e 4% nos Açores). Em termos de IVA, é essencial fazer alguns cálculos para determinar a opção mais vantajosa para si. Se tiver de pagar IVA, pode também deduzir o imposto pago nas despesas de alojamento local, como os 23% gastos com móveis, utensílios domésticos, detergentes, etc. Ou seja, liquida o IVA a 6% mas deduz a 23 %.

Ao considerar estas opções alternativas de tributação e compreender as isenções e taxas de IVA relevantes, pode tomar decisões informadas que o ajudarão a maximizar a rentabilidade do seu negócio de alojamento local em Portugal.